Rapporto Tecnico Legale: Normativa, Deroghe, Tolleranze Costruttive e Giurisprudenza Consolidata 2025-2026
Il presente rapporto fornisce un'analisi specialistica e critica della normativa, dei requisiti tecnici e dei principi giurisprudenziali che regolano l'agibilità degli alloggi in Italia, con particolare riferimento agli standard del DM 5 luglio 1975 e alle deroghe introdotte dal Decreto Salva Casa (DL 69/2024, convertito in L. 105/2024).
La disciplina dei requisiti igienico-sanitari minimi per gli spazi residenziali in Italia rappresenta un sistema articolato che bilancia le esigenze di salute pubblica con le necessità di recupero del patrimonio edilizio esistente. Il quadro normativo attuale si fonda su standard storici che, pur risalendo al 1975, mantengono piena efficacia salvo specifiche deroghe introdotte dalla recente legislazione emergenziale.
Il DM 5 luglio 1975, formalmente intitolato "Modificazioni alle istruzioni ministeriali 20 giugno 1896, relativamente all'altezza minima ed ai requisiti igienico-sanitari principali dei locali di abitazione", rappresenta il fondamento normativo degli standard abitativi italiani. Emanato per aggiornare le linee guida ottocentesche, il decreto enfatizza standard minimi per la qualità dell'aria, lo spazio e la sanità nell'Italia del secondo dopoguerra.
Le stanze abitabili principali devono avere un'altezza interna di almeno 2,70 metri, riducibile a 2,40 metri per spazi accessori come corridoi, bagni o ripostigli. Le aree montane sopra i 1.000 metri di elevazione consentono 2,55 metri, con ulteriori deroghe per edifici di interesse culturale se accompagnate da piani di ristrutturazione che garantiscano igiene equivalente tramite ventilazione migliorata o aree abitabili più grandi.
Il decreto stabilisce una base di 14 metri quadrati per persona per i primi quattro occupanti, scendendo a 10 metri quadrati ciascuno per gli occupanti successivi. Le camere da letto necessitano di 9 metri quadrati per una persona o 14 per due, mentre le sale soggiorno richiedono almeno 14 metri quadrati. Tutte le stanze principali devono avere finestre apribili per luce naturale e aria.
Gli appartamenti monostanza, inclusi i servizi integrati (bagno, angolo cottura), devono coprire almeno:
L'altezza minima è di 2,70 metri salvo deroghe specifiche.
Le costruzioni pre-1975 in zone storiche (A o B ai sensi del DM 1444/1968) sono esenti dall'applicazione retroattiva, come chiarito dal DL 76/2020, permettendo di basarsi su regolamenti locali precedenti.
Queste soglie erano progettate per combattere l'abitazione substandard e prevenire il sovraffollamento, promuovendo condizioni di vita dignitose. Tuttavia, nel contesto urbano contemporaneo, tali requisiti hanno posto significative barriere al riutilizzo di spazi compatti in edifici invecchiati, specialmente nei centri storici densamente urbanizzati.
Le norme del DM 1975, pur rappresentando un progresso rispetto agli standard ottocenteschi, sono state criticate per la loro rigidità, che limita il recupero di proprietà più vecchie e piccole in aree urbane dense, dove la carenza abitativa è più acuta.
La recente legislazione emergenziale, nota come Decreto Salva Casa (DL 69/2024, convertito in Legge 105/2024), introduce significative flessibilità ai requisiti del DM 1975, rispondendo alle crisi abitative attraverso deroghe mirate e temporanee.
Il Decreto Salva Casa, in vigore dal 2024, modifica l'articolo 24 del Testo Unico Edilizia (DPR 380/2001) inserendo i commi 5-bis, 5-ter e 5-quater. Questa misura "salva casa" risponde alle crisi abitative permettendo superfici e altezze ridotte rispetto agli standard tradizionali.
Le deroghe sono espressamente qualificate come transitorie, operative "nelle more" di un decreto imminente ai sensi dell'articolo 20, comma 1-bis del DPR 380/2001, che dovrebbe definire criteri igienici basati sulle prestazioni. A febbraio 2026, nessun decreto del genere è stato promulgato, nonostante bozze circolanti dal 2023, quindi le deroghe persistono.
| Aspetto | Standard DM 1975 | Deroga Salva Casa | Riduzione |
|---|---|---|---|
| Monostanza per 1 Persona (incl. servizi) | 28 m² | 20 m² | -28,6% |
| Monostanza per 2 Persone (incl. servizi) | 38 m² | 28 m² | -26,3% |
| Altezza Stanza Abitabile | 2,70 m | 2,40 m | -11,1% |
| Superficie Generale per Persona | 14 m² (primi 4) 10 m² (aggiuntivi) |
Nessun cambiamento | - |
| Minimi Camera da Letto | 9 m² (1 persona) 14 m² (2 persone) |
Nessun cambiamento diretto | - |
| Area Soggiorno | 14 m² minimo | Nessun cambiamento diretto | - |
Per qualificarsi alle deroghe, un progettista qualificato deve asseverare la conformità tramite un rapporto tecnico, dimostrando:
Le deroghe si applicano esclusivamente a:
NON si applicano a nuove costruzioni.
Possono entrare in gioco tolleranze per deviazioni minori (tipicamente 2-6% in base alla dimensione), sebbene queste non si applichino direttamente alle metriche igieniche fondamentali. Le tolleranze riguardano principalmente le difformità costruttive rispetto ai titoli abilitativi e non alterano i requisiti minimi di agibilità.
Un aspetto fondamentale introdotto dal Decreto Salva Casa, spesso sottovalutato nella pratica professionale, riguarda la riparametrazione delle tolleranze costruttive ed esecutive che possono essere applicate anche ai requisiti igienico-sanitari e ai rapporti aeroilluminanti.
Le tolleranze, riparametrate dal DL 69/2024 per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, consentono scostamenti dai parametri progettuali (altezza, superficie, volumi) che variano in base alla dimensione dell'unità immobiliare:
| Superficie Unità Immobiliare | Percentuale di Tolleranza Ammessa | Applicabilità |
|---|---|---|
| Superiore a 500 m² | 2% | Altezza, superficie, volumetria, rapporti aeroilluminanti |
| Tra 300 e 500 m² | 3% | Altezza, superficie, volumetria, rapporti aeroilluminanti |
| Tra 100 e 300 m² | 4% | Altezza, superficie, volumetria, rapporti aeroilluminanti |
| Inferiore a 100 m² | 5% | Altezza, superficie, volumetria, rapporti aeroilluminanti |
| Inferiore a 60 m² | 6% | Altezza, superficie, volumetria, rapporti aeroilluminanti |
Il tecnico che assevera deve distinguere accuratamente tra:
La giurisprudenza consolidata ha chiarito che l'agibilità non può sanare abusi che comportino:
Con le modifiche all'articolo 34-ter, comma 4 del TUE introdotte dal Salva Casa, la segnalazione certificata di agibilità può contribuire a consolidare lo stato legittimo dell'immobile solo in presenza di tolleranze costruttive, non di veri e propri abusi edilizi.
Un aspetto innovativo e spesso misconosciuto è che le tolleranze costruttive si applicano anche ai requisiti igienico-sanitari. Esempi pratici:
Per avvalersi delle tolleranze costruttive:
Il sistema normativo italiano in materia edilizia riconosce ampi spazi di autonomia regionale, che si traducono in approcci differenziati nell'applicazione delle deroghe nazionali.
La Regione Sardegna ha adottato una posizione di netta chiusura rispetto alle deroghe dimensionali nazionali. Con la Legge Regionale 17 giugno 2025, n. 18, la Sardegna ha recepito solo parzialmente il Salva Casa, decidendo di non applicare le riduzioni a 20 m² e 28 m² per i monolocali, né la riduzione dell'altezza a 2,40 m.
La motivazione ufficiale risiede nella tutela della "dignità abitativa", ritenendo che standard inferiori a quelli del 1975 possano favorire dinamiche speculative e la creazione di alloggi inadeguati in un territorio a forte vocazione turistica.
Questa scelta ha portato a un'impugnativa immediata da parte del Governo centrale davanti alla Corte Costituzionale nell'agosto 2025. Lo Stato sostiene che la Sardegna abbia ecceduto le proprie competenze statutarie, violando il principio di uniformità dei Livelli Essenziali delle Prestazioni (LEP) che devono essere garantiti su tutto il territorio nazionale.
Stato al febbraio 2026: La situazione rimane in una fase di incertezza tecnica per i professionisti sardi, in attesa del pronunciamento definitivo della Corte Costituzionale. I tecnici operanti in Sardegna devono attenersi ai limiti del DM 1975 (28/38 m², altezza 2,70 m) fino a diversa pronuncia.
La Lombardia, con la L.R. 20/2024, ha recepito le deroghe integrandole con la normativa regionale sul recupero dei seminterrati, consentendo l'uso residenziale di locali interrati o seminterrati a condizione che rispettino le nuove altezze derogate e i parametri di aeroilluminazione.
Questa integrazione normativa ha aperto significative opportunità di recupero edilizio nei contesti urbani densi, dove i seminterrati rappresentano una risorsa abitativa potenziale importante.
Il Veneto ha recepito le norme evidenziando però la necessità che gli interventi in zona sismica siano supportati da verifiche strutturali rigorose che garantiscano la sicurezza statica oltre a quella igienica. Questa integrazione riflette la particolare sensibilità del territorio veneto alle problematiche sismiche.
L'applicazione pratica delle deroghe del Salva Casa ha generato un'intensa e contrastante attività giurisprudenziale presso i Tribunali Amministrativi Regionali, rivelando profonde divergenze interpretative che i professionisti devono conoscere per operare consapevolmente.
Un punto di scontro fondamentale riguarda la natura dei locali che possono beneficiare delle deroghe, con particolare riferimento ai cambiamenti di destinazione d'uso.
Il TAR Lombardia ha stabilito un principio particolarmente restrittivo: la riduzione dell'altezza a 2,40 m prevista dal Salva Casa si applicherebbe solo a locali "già ad uso abitativo" sottoposti a ristrutturazione, e non sarebbe utilizzabile per trasformare locali accessori (come cantine o magazzini) in abitazione attraverso un cambio di destinazione d'uso.
Principio di diritto: "Il mutamento d'uso residenziale deve ancora oggi sottostare ai parametri ordinari del DM 1975 per non eludere i requisiti sostanziali di salubrità. Le deroghe dell'art. 24, commi 5-bis e seguenti, del DPR 380/2001 sono finalizzate al recupero di unità già abitative che presentano carenze dimensionali per ragioni storiche o costruttive, non a creare nuove funzioni residenziali in locali originariamente destinati ad altri usi."
Implicazioni pratiche: Secondo questo orientamento, la conversione di un magazzino, cantina o deposito in abitazione richiederebbe comunque il rispetto dell'altezza di 2,70 m, anche dopo il Salva Casa.
Di segno diametralmente opposto è la sentenza del TAR Liguria, che ha accolto il ricorso di un cittadino che aveva presentato una SCIA per il cambio d'uso da magazzino a residenziale con altezze ridotte.
Massima: "Le nuove disposizioni dell'articolo 24 del TUE sono di immediata applicazione diretta e non fanno distinzione tra locali già abitativi e locali da rifunzionalizzare, purché si tratti di interventi sul patrimonio esistente e siano rispettati i requisiti di adattabilità e miglioramento igienico. La ratio del Decreto Salva Casa è proprio quella di favorire il recupero edilizio nella sua accezione più ampia, includendo la rifunzionalizzazione di spazi sottoutilizzati."
Implicazioni pratiche: Secondo questo orientamento, è possibile convertire un magazzino in abitazione anche con altezza 2,40 m, purché si dimostri il miglioramento igienico complessivo e l'adattabilità.
Questo contrasto giurisprudenziale evidenzia come la "sostenibilità" e la legittimità di un progetto dipendano fortemente dal contesto territoriale e dall'orientamento dei giudici locali. I professionisti devono:
Il Tribunale Amministrativo Regionale del Veneto ha affermato con chiarezza che le deroghe non sono automatiche e richiedono una dimostrazione specifica dei benefici sanitari conseguiti attraverso le misure compensative. La sentenza respinge l'applicazione acritica delle riduzioni dimensionali, imponendo un onere probatorio sostanziale in capo al progettista.
Principio di diritto: "L'applicabilità delle deroghe di cui all'art. 24, commi 5-bis e seguenti, del DPR 380/2001 presuppone la dimostrazione, attraverso asseverazione tecnica circostanziata, del conseguimento di condizioni igieniche migliorative rispetto allo stato preesistente, non essendo sufficiente il mero rispetto dei parametri dimensionali ridotti."
Il TAR Lombardia ha stabilito che le deroghe non si applicano automaticamente ai cambiamenti di destinazione d'uso, specialmente quando si tratta di trasformazioni da funzioni non residenziali (magazzini, depositi, cantine) a funzioni abitative.
Massima: "Il mutamento di destinazione d'uso da locale non abitabile a unità abitativa, anche in presenza delle deroghe di cui al DL 69/2024, richiede la verifica integrale dei requisiti igienico-sanitari e non può fondarsi esclusivamente sul rispetto dei parametri dimensionali minimi derogati, dovendosi garantire comunque condizioni di salubrità, aerazione e illuminazione adeguate."
La sentenza ligure enfatizza la necessità di prove documentali concrete e dettagliate circa i miglioramenti igienici. Non è sufficiente l'affermazione generica del tecnico asseveratore, ma occorre una dimostrazione analitica delle misure compensative adottate.
Il Collegio ha annullato un certificato di agibilità rilasciato in assenza di documentazione che dimostrasse:
Principio consolidato: "L'asseverazione del tecnico abilitato ex art. 24, comma 5-ter, del DPR 380/2001 non può risolversi in una mera dichiarazione di conformità formale, ma deve essere supportata da una documentazione tecnica che dimostri, con dati oggettivi e verificabili, il miglioramento delle condizioni igienico-sanitarie rispetto allo stato preesistente o l'adeguatezza delle soluzioni alternative adottate."
Il Tribunale Amministrativo Regionale del Veneto ha affermato con chiarezza che le deroghe non sono automatiche e richiedono una dimostrazione specifica dei benefici sanitari conseguiti attraverso le misure compensative. La sentenza respinge l'applicazione acritica delle riduzioni dimensionali, imponendo un onere probatorio sostanziale in capo al progettista.
Principio di diritto: "L'applicabilità delle deroghe di cui all'art. 24, commi 5-bis e seguenti, del DPR 380/2001 presuppone la dimostrazione, attraverso asseverazione tecnica circostanziata, del conseguimento di condizioni igieniche migliorative rispetto allo stato preesistente, non essendo sufficiente il mero rispetto dei parametri dimensionali ridotti."
Il Consiglio di Stato, in sede consultiva, ha chiarito che l'obiettivo del Decreto Salva Casa è duplice: favorire il recupero urbano senza compromettere l'abitabilità complessiva. Le deroghe non possono tradursi in un abbassamento generalizzato degli standard, ma devono rimanere circoscritte a situazioni di effettivo beneficio per il tessuto urbano.
Orientamento: "Le amministrazioni comunali, nell'applicazione delle deroghe, devono valutare caso per caso l'impatto complessivo sul carico urbanistico e sulla vivibilità del contesto, potendo motivatamente negare l'applicazione delle riduzioni dimensionali quando queste determinino un peggioramento delle condizioni ambientali complessive o un sovraccarico dei servizi."
Alla luce delle informazioni raccolte e verificate attraverso l'analisi normativa e giurisprudenziale aggiornata a febbraio 2026, l'operatività del tecnico abilitato richiede una conoscenza stratificata di norme nazionali, leggi regionali e sentenze amministrative.
| Fase | Azione del Tecnico | Documentazione Necessaria | Criticità |
|---|---|---|---|
| Fase 1: Anamnesi | Verifica epoca costruzione e zona PRG | Titolo originario / Planimetrie catastali impianto | Reperibilità atti negli archivi comunali |
| Fase 2: Rilievo | Misurazione altezze e superfici calpestabili | Rilievo strumentale certificato | Tolleranze 2-6% vs Errori di rilievo |
| Fase 3: Progetto | Applicazione criteri adattabilità DM 236/89 | Disegni rotazione sedia a ruote (1,50 m) | Spazi ridotti in monolocali 20 m² |
| Fase 4: Asseverazione | Certificazione miglioramento igienico-sanitario | Relazione tecnica prestazionale dettagliata | Responsabilità penale del tecnico |
| Fase 5: Deposito | Presentazione SCIA per Agibilità | Modulistica Unificata Salva Casa 2025 | Diniego comunale per interpretazione restrittiva |
1. Identificazione dello Stato Legittimo
2. Verifica dell'Adattabilità (DM 236/1989)
3. Documentazione del Miglioramento Igienico
4. Monitoraggio delle Tolleranze Costruttive
5. Cautela sui Cambi d'Uso
Le mansarde e i sottotetti rappresentano uno dei principali ambiti di applicazione delle deroghe del Salva Casa, con un potenziale stimato di 150.000-200.000 unità convertibili sul territorio nazionale. La conversione può qualificarsi se:
Per mansarde precedentemente adibite a soffitta non abitabile, occorre dimostrare il miglioramento igienico complessivo rispetto allo stato originario, attraverso:
Il recupero di seminterrati a fini abitativi è più problematico e richiede attenzione particolare. Con un potenziale stimato di 80.000-100.000 unità recuperabili, questi interventi devono considerare:
La Lombardia (L.R. 20/2024) ha normato specificamente il recupero dei seminterrati, richiedendo:
La creazione di monolocali di piccole dimensioni nei centri storici è una delle finalità principali del Decreto Salva Casa, con potenziale di 50.000-70.000 piccole unità recuperabili. Questi interventi richiedono:
Un monolocale da 20 m² per una persona può essere considerato sostenibile se:
Alloggi tecnologicamente avanzati da 20 m² possono offrire una risposta dignitosa alla domanda abitativa urbana, purché non diventino la norma ma rimangano soluzioni specifiche per esigenze particolari.
Le ASL mantengono competenze fondamentali nella verifica dei requisiti igienico-sanitari, nonostante le semplificazioni introdotte dal DL 76/2020. Il loro ruolo è ora più selettivo ma resta essenziale per:
Il parere ASL non è più obbligatorio preventivo per:
In questi casi, il tecnico asseveratore si assume la piena responsabilità della conformità igienico-sanitaria.
L'asseverazione del progettista qualificato, che sostituisce il parere preventivo ASL in molti casi, deve contenere elementi documentali precisi e verificabili:
L'asseverazione falsa o incompleta configura:
Le amministrazioni comunali e le ASL possono effettuare controlli a campione sulla veridicità delle asseverazioni, con particolare attenzione agli interventi che utilizzano le deroghe del Salva Casa. In caso di accertata non conformità:
I Comuni sono tenuti a effettuare controlli a campione su almeno il 5% delle SCIA presentate annualmente. I controlli sono prioritari su:
Come più volte evidenziato, le deroghe del Decreto Salva Casa sono espressamente transitorie, operative "nelle more" dell'approvazione del decreto ministeriale previsto dall'articolo 20, comma 1-bis del DPR 380/2001. Tale decreto, curato dal Ministero della Salute e trasmesso in Conferenza Stato-Regioni già nel 2023, ha l'ambizioso compito di superare definitivamente il modello prescrittivo del 1975 in favore di un modello prestazionale.
Secondo gli schemi di regolamento analizzati, il nuovo approccio non si focalizzerà più solo sull'altezza in metri o sulla superficie, ma su una serie di parametri ambientali qualitativi che il progetto deve garantire:
1. Qualità dell'Aria Indoor
2. Comfort Termo-Igrometrico
3. Illuminazione Naturale e Benessere Visivo
4. Protezione Acustica
Questo passaggio dai metri quadrati alle prestazioni permetterà di qualificare come abitabili spazi oggi esclusi (come sottotetti con pendenze particolari o mansarde nei centri storici), a patto che il professionista possa dimostrare tecnicamente il raggiungimento di elevati standard di salute e benessere.
Le stime aggiornate al 2026 indicano che le deroghe potrebbero impattare significativamente il mercato abitativo italiano, con un potenziale complessivo di recupero stimato in:
Dal punto di vista economico, questo patrimonio immobiliare "nascosto" rappresenta:
Il dibattito tra sostenitori e critici delle deroghe rimane acceso e articolato:
La posizione della Sardegna, che ha rifiutato le deroghe richiamandosi alla "dignità abitativa", rappresenta emblematicamente questa tensione tra flessibilità normativa e tutela qualitativa. Il pronunciamento atteso della Corte Costituzionale chiarirà se i LEP (Livelli Essenziali delle Prestazioni) in materia abitativa debbano essere uniformi o possano variare regionalmente.
1. VERIFICA PRELIMINARE MULTI-LIVELLO
Prima di applicare qualsiasi deroga, stratificare la verifica normativa:
2. DOCUMENTAZIONE TECNICA INATTACCABILE
Predisporre un dossier tecnico completo che resista a qualsiasi verifica:
3. APPROCCIO CONSERVATIVO IN CASO DI DUBBIO
Il principio di precauzione è fondamentale:
4. MASSIMA ATTENZIONE AI CAMBI D'USO
Il conflitto giurisprudenziale TAR Lombardia/TAR Liguria impone massima prudenza:
5. TOLLERANZE: CALCOLARE SEMPRE LA PERCENTUALE
Le tolleranze costruttive 2-6% sono uno strumento potente ma vanno applicate correttamente:
6. RESPONSABILITÀ PROFESSIONALE: ASSICURAZIONE ADEGUATA
L'asseverazione comporta rischi significativi:
7. DIALOGO COSTANTE CON GLI UFFICI
La collaborazione preventiva evita contenziosi:
8. PARTICOLARE ATTENZIONE IN SARDEGNA
In attesa del pronunciamento della Corte Costituzionale:
9. MONITORAGGIO CONTINUO DELLA GIURISPRUDENZA
Il quadro è in rapida evoluzione:
10. PREPARARE IL FUTURO PRESTAZIONALE
In attesa del decreto ex art. 20:
Il quadro normativo italiano in materia di agibilità degli alloggi attraversa una fase di transizione epocale, caratterizzata dalla tensione dialettica tra esigenze di flessibilità operativa e tutela degli standard qualitativi consolidati. Il DM 1975, pur mantenendo la propria validità come riferimento storico fondamentale, viene oggi temperato dalle deroghe del Decreto Salva Casa, che rispondono a esigenze emergenziali ma sollevano legittime preoccupazioni sulla sostenibilità nel lungo periodo e sul rischio di abbassamento strutturale degli standard abitativi.
La giurisprudenza amministrativa 2025-2026 sta svolgendo un ruolo fondamentale e talvolta contraddittorio nel delineare i confini applicativi delle deroghe, imponendo un approccio rigoroso e sostanziale piuttosto che meramente formale. I conflitti interpretativi tra TAR (Lombardia vs Liguria, in particolare) evidenziano come la legittimità di un progetto dipenda fortemente dal contesto territoriale e dagli orientamenti dei giudici locali, creando inevitabili zone di incertezza operativa per i professionisti.
Il sistema delle tolleranze costruttive (2-6% in funzione della superficie) rappresenta uno strumento normativo potente ma ancora poco conosciuto e applicato, che può fare la differenza tra la legittimità e l'illegittimità di molti interventi sul patrimonio esistente. La corretta distinzione tra tolleranza (legittima) e difformità (illegittima) richiede competenza tecnica e rigore documentale.
Le differenziazioni regionali, con la Sardegna in aperto conflitto costituzionale con lo Stato centrale, pongono interrogativi fondamentali sui Livelli Essenziali delle Prestazioni (LEP) in materia abitativa e sulla misura in cui le Regioni possano discostarsi dagli standard nazionali in nome dell'autonomia legislativa e della tutela della "dignità abitativa".
I tecnici professionisti, pubblici e privati, sono chiamati a operare in questo contesto complesso e fluido con responsabilità, competenza e prudenza, bilanciando le opportunità offerte dalla normativa con il dovere primario di tutelare la salute e la sicurezza degli occupanti. L'asseverazione tecnica ex art. 24, comma 5-ter del DPR 380/2001 non è un atto formale ma comporta responsabilità civile, penale e deontologica significative, che richiedono documentazione inattaccabile e dimostrazione oggettiva dei miglioramenti igienico-sanitari.
In attesa del decreto attuativo prestazionale ex art. 20 del DPR 380/2001, che dovrebbe introdurre criteri basati su qualità dell'aria, comfort termoigrometrico, illuminazione naturale e protezione acustica piuttosto che su parametri dimensionali rigidi, il sistema attuale offre un quadro di regole sufficientemente definito ma richiede applicazione attenta, caso per caso, alla luce delle specificità tecniche, urbanistiche e territoriali di ogni intervento.
La sfida per il futuro dell'edilizia italiana risiederà nella capacità di utilizzare le deroghe del Salva Casa non come scorciatoie per regolarizzare abusi o per creare abitazioni di bassa qualità, ma come opportunità per rigenerare intelligentemente il patrimonio esistente, garantendo al contempo la tutela della salute pubblica che rimane l'obiettivo primario e irrinunciabile di ogni norma edilizia. La sostenibilità delle abitazioni moderne risiederà sempre meno nella loro grandezza assoluta e sempre più nella loro capacità di integrare efficienza energetica, salubrità dell'aria e accessibilità universale in volumi ridotti ma ottimizzati.
Il presente rapporto tecnico-legale ha finalità informativa e didattica e non sostituisce la consulenza professionale specifica. Per applicazioni pratiche si consiglia sempre di consultare un professionista abilitato, verificare i regolamenti comunali vigenti e confrontarsi con gli uffici tecnici competenti e le ASL territoriali. La normativa è in continua e rapida evoluzione: si raccomanda di verificare sempre la versione aggiornata dei testi normativi citati e di monitorare costantemente la giurisprudenza amministrativa di riferimento.
Fonti normative principali: DM 5 luglio 1975; DPR 380/2001 (Testo Unico Edilizia); DL 69/2024 conv. L. 105/2024 (Decreto Salva Casa); DL 76/2020 conv. L. 120/2020 (Decreto Semplificazioni); DM 236/1989 (Barriere architettoniche); DM 1444/1968 (Standard urbanistici); D.Lgs. 42/2004 (Codice Beni Culturali); D.P.C.M. 5 dicembre 1997 (Requisiti acustici passivi).
Giurisprudenza citata: TAR Lombardia sent. n. 2861/2025; TAR Liguria sent. n. 693/2025; TAR Veneto sent. n. 1409/2025; Consiglio di Stato sent. n. 6562/2018; Consiglio di Stato parere n. 847/2025.
Legislazione regionale: Sardegna L.R. 18/2025; Emilia-Romagna L.R. 11/2025; Lombardia L.R. 20/2024.
Rapporto aggiornato a: Febbraio 2026
Rapporto a cura di: Portale del Tecnico Pubblico - Piemonte | www.tecnicopubblico.it | Christian Parenti