La Riforma Organica del Testo Unico Edilizia (DPR 380/2001)

Analisi e impatti istituzionali del DDL Delega MIT su Sanatorie, Stato Legittimo e Standard Edilizi (LEP).

I. Inquadramento e Contesto

Il DPR 380/2001 (Testo Unico Edilizia) si è dimostrato strutturalmente insufficiente dopo oltre vent'anni. La frammentazione normativa ha creato incertezze, acuite dalle procedure del Superbonus 110% che hanno evidenziato la criticità dello "Stato Legittimo" degli immobili. La riforma del MIT mira a superare queste lacune attraverso decreti legislativi da adottare entro 18 mesi.

Il DDL si inserisce nel solco del Decreto "Salva Casa" (D.L. 69/2024), che ha già modificato il T.U.E. su temi come edilizia libera, tolleranze costruttive e sanatorie con l'art. 36-bis. La delega del MIT ha lo scopo di dare coerenza sistemica a questi principi.

II. Riforma dello Stato Legittimo e Semplificazione delle Sanatorie

A. La Centralità dello Stato Legittimo

La verifica dello Stato Legittimo è fondamentale per la trasparenza del mercato immobiliare. La riforma punta a un chiarimento profondo, includendo tra i titoli abilitativi anche quelli efficaci per silenzio-assenso, a condizione che siano trascorsi i termini per l'autotutela della P.A..

B. Il Superamento della "Doppia Conformità" per gli Abusi Storici

Un punto chiave della riforma è l'introduzione del 1° settembre 1967 (data di entrata in vigore della "Legge Ponte") come "anno zero" dell'edilizia.

Per gli abusi commessi prima di tale data, si prevede una sanatoria semplificata, con la potenziale abolizione dell'obbligo della doppia conformità. Questo perché la documentazione storica è spesso irreperibile. La legittimità degli immobili "ante '67" potrà essere provata con planimetrie catastali, foto d'epoca o atti notarili.

Questa semplificazione ha un impatto economico notevole: consentirà di conservare i bonus fiscali (come il Superbonus) per gli abusi sanati, sbloccando migliaia di pratiche edilizie.

C. Rimodulazione per gli Abusi Recenti (post 1967)

Anche per gli abusi più recenti il regime viene rimodulato. L'Art. 36-bis, introdotto dal "Salva Casa", disciplina l'accertamento di conformità per parziali difformità. La riforma mira a un regime sanzionatorio più proporzionato, limitando la demolizione per abusi meno gravi e privilegiando la sanzione pecuniaria.

III. Ridefinizione degli Standard Edilizi tramite LEP

Il DDL delega del MIT propone di definire gli standard urbanistici tradizionali (limiti di altezza, distanza, densità, D.M. 1444/68) all'interno dei Livelli Essenziali di Prestazione (LEP). I LEP sono standard minimi che lo Stato deve garantire uniformemente su tutto il territorio nazionale.

Questa mossa eleva gli standard urbanistici a requisiti inderogabili connessi a diritti civili e sociali. Sebbene il "governo del territorio" sia materia di competenza concorrente Stato-Regioni, la determinazione dei LEP è di competenza esclusiva statale (Art. 117 Cost.). Ciò potrebbe generare un "corto circuito istituzionale", limitando l'autonomia regionale ma garantendo omogeneità a livello nazionale.

IV. Semplificazione Procedurale e Digitalizzazione

La riforma punta a razionalizzare i titoli abilitativi e a semplificare il mutamento di destinazione d'uso, introducendo il principio di "indifferenza funzionale" tra destinazioni d'uso omogenee.

Verranno potenziati strumenti come lo Sportello Unico Digitale e il Fascicolo Digitale del Fabbricato, con l'obiettivo di garantire "tempi certi" e contrastare l'inerzia amministrativa anche attraverso il meccanismo del silenzio devolutivo, che trasferisce la competenza decisionale a un'altra amministrazione in caso di ritardi.

🏛️ Portale del Tecnico Pubblico - Piemonte