Introduzione e Nota Metodologica
Il decreto-legge 29 maggio 2024, n. 69, convertito con modificazioni dalla legge 24 luglio 2024, n. 105 (DL Salva Casa), fornisce risposte urgenti alle esigenze di semplificazione del quadro normativo edilizio.
📌 Quattro macro-aree di intervento:
- Ridefinizione dei titoli per lo stato legittimo degli immobili
- Nuova disciplina sui mutamenti di destinazione d'uso
- Regime delle tolleranze e semplificazione delle procedure
- Adeguamento degli standard edilizi
⚠️ Nota importante: Le disposizioni del decreto-legge sono auto-applicative e non richiedono ulteriori interventi attuativi da parte dello Stato. Le presenti linee guida hanno finalità informativa e non hanno valore vincolante.
1. Stato Legittimo degli Immobili (art. 9-bis)
Il DL Salva Casa introduce una duplice semplificazione: formale e sostanziale.
Art. 9-bis, commi 1-bis e 1-ter del Testo Unico
Lo stato legittimo dell'immobile o dell'unità immobiliare è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa o da quello, rilasciato o assentito, che ha disciplinato l'ultimo intervento edilizio che ha interessato l'intero immobile o l'intera unità immobiliare...
Lo stato legittimo dell'immobile o dell'unità immobiliare è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa o da quello, rilasciato o assentito, che ha disciplinato l'ultimo intervento edilizio che ha interessato l'intero immobile o l'intera unità immobiliare...
1.1 Semplificazione Formale
Lo stato legittimo può essere comprovato con il titolo che ha disciplinato l'ultimo intervento edilizio sull'intero immobile, a condizione che l'amministrazione abbia verificato la legittimità dei titoli pregressi.
D1.1.1 - Come provare la verifica della legittimità dei titoli pregressi?
La verifica può essere presunta quando nella modulistica dell'ultimo titolo edilizio sono stati indicati gli estremi dei titoli pregressi. Non è richiesto alcun riesame dei precedenti titoli da parte dell'Amministrazione.
Importante: Eventuali difformità tra stato di fatto e progetti non potranno essere contestate come mancanza di stato legittimo, se non contestate precedentemente.
Importante: Eventuali difformità tra stato di fatto e progetti non potranno essere contestate come mancanza di stato legittimo, se non contestate precedentemente.
Condizioni per far valere il titolo più recente:
- b1) Titolo rilasciato con provvedimento formale che attesti la verifica dei titoli pregressi
- b2) Titoli con indicazione degli estremi del titolo originario, senza contestazioni dall'Amministrazione
1.2 Semplificazione Sostanziale
Lo stato legittimo comprende anche:
- Titoli rilasciati all'esito di procedure di regolarizzazione (SCIA art. 34-ter)
- Permessi di costruire in sanatoria (art. 36 e 36-bis)
- Pagamento delle sanzioni (fiscalizzazioni)
- Dichiarazioni sulle tolleranze costruttive ed esecutive
D1.2.1 - Come comprovare gli interventi regolarizzati mediante pagamento di sanzione?
Mediante l'indicazione degli estremi o della ricevuta del pagamento della sanzione, come previsto dalla modulistica.
2. Mutamento della Destinazione d'Uso (art. 10 e 23-ter)
Il DL Salva Casa semplifica i mutamenti di destinazione d'uso distinguendo tra:
- Mutamenti orizzontali: all'interno della stessa categoria funzionale
- Mutamenti verticali: tra categorie funzionali diverse
2.1 Mutamento della Singola Unità Immobiliare
Art. 23-ter, comma 1-bis
Il mutamento della destinazione d'uso della singola unità immobiliare all'interno della stessa categoria funzionale è sempre consentito, nel rispetto delle normative di settore, ferma restando la possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni.
Il mutamento della destinazione d'uso della singola unità immobiliare all'interno della stessa categoria funzionale è sempre consentito, nel rispetto delle normative di settore, ferma restando la possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni.
D2.1.1 - Cosa si intende per "specifiche condizioni"?
Le condizioni individuate dopo l'entrata in vigore del DL Salva Casa dai competenti enti territoriali. Devono essere:
- Criteri oggettivi e non discriminatori
- Specifiche (non implicitamente desunte dagli strumenti urbanistici vigenti)
- Sorrette da adeguata motivazione
D2.1.4 - Come deve essere intesa la deroga dagli oneri urbanistici?
Il mutamento verticale di singola unità immobiliare NON è assoggettato a:
- ❌ Obbligo di reperimento di aree per servizi di interesse generale
- ❌ Vincolo dotazione minima parcheggi
- ❌ Pagamento oneri di urbanizzazione primaria
- ✅ Resta dovuto il contributo per oneri di urbanizzazione secondaria (se previsto)
2.2 Le Procedure per il Mutamento
Titoli richiesti (art. 23-ter, comma 1-quinquies):
- Senza opere: SCIA (art. 19 L. 241/1990)
- Con opere: Titolo richiesto per l'esecuzione delle opere necessarie
3. Semplificazione Procedure di Regolarizzazione
3.1 Tolleranze Costruttive (art. 34-bis)
Il DL Salva Casa prevede due distinti regimi di tolleranze costruttive:
📅 Regime ordinario (interventi dopo 24/05/2024):
- Tolleranza: 2% per tutti i parametri
📅 Regime speciale (interventi entro 24/05/2024):
- Unità > 500 mq: 2%
- Unità 300-500 mq: 3%
- Unità 100-300 mq: 4%
- Unità 60-100 mq: 5%
- Unità < 60 mq: 6%
D3.1.2 - Cosa si intende per "superficie utile"?
La superficie di pavimento misurata al netto di murature, pilastri, tramezzi, sguinci, vani di porte e finestre, come definita dal Regolamento Edilizio Tipo (RET).
Importante: Si considera la superficie del titolo originario, senza considerare eventuali frazionamenti successivi.
Importante: Si considera la superficie del titolo originario, senza considerare eventuali frazionamenti successivi.
3.2 Tolleranze Esecutive
Costituiscono tolleranze esecutive (art. 34-bis, comma 2):
- Irregolarità geometriche di minima entità
- Modifiche alle finiture degli edifici
- Diversa collocazione di impianti e opere interne
⚠️ Condizioni:
- Non devono comportare violazione della disciplina urbanistica ed edilizia
- Non devono pregiudicare l'agibilità dell'immobile
- Solo per immobili NON sottoposti a tutela (D.Lgs. 42/2004)
Per interventi entro 24/05/2024, si aggiungono:
- Minore dimensionamento dell'edificio
- Mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali
- Irregolarità esecutive di muri esterni ed interni
- Difforme ubicazione aperture interne
- Errori progettuali corretti in cantiere
3.4 Casi Particolari (art. 34-ter)
Gli interventi realizzati come varianti in corso d'opera con parziale difformità dal titolo rilasciato prima della legge 10/1977 possono essere regolarizzati.
D3.4.1.6 - In che misura si paga la sanzione?
Sanzione ex art. 36-bis, comma 5, lettera b):
Doppio dell'aumento del valore venale dell'immobile (valutato dall'Agenzia delle Entrate)
Doppio dell'aumento del valore venale dell'immobile (valutato dall'Agenzia delle Entrate)
- Minimo: € 1.032
- Massimo: € 10.328
3.5 Superamento della Doppia Conformità (art. 36-bis)
Rappresenta una delle novità più significative del DL Salva Casa.
Nuova regola: L'intervento deve risultare conforme:
- ✅ Disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione
- ✅ Disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione domanda
Fattispecie interessate:
- Parziali difformità da permesso o SCIA (art. 34)
- Assenza o difformità dalla SCIA (art. 37)
- Variazioni essenziali (art. 32)
🔧 Novità: "Sanatoria con opere"
Lo Sportello Unico può condizionare il titolo alla:
Lo Sportello Unico può condizionare il titolo alla:
- Realizzazione di interventi edilizi (anche strutturali) per assicurare sicurezza
- Rimozione di opere non sanabili che precluderebbero il rilascio del titolo
Sanzioni (art. 36-bis, comma 5)
Lettera a) - Parziali difformità e variazioni essenziali:
- Doppio del contributo di costruzione
- +20% se NON conforme alla disciplina vigente sia alla realizzazione che alla presentazione domanda
Lettera b) - Assenza/difformità SCIA:
- Doppio aumento valore venale: € 1.032 - € 10.328
- Se conforme a entrambe le discipline: € 516 - € 5.164
Procedimento Paesaggistico
⏱️ Termini perentori:
- Soprintendenza: 90 giorni per parere vincolante
- Autorità competente: 180 giorni per pronunciarsi
- Decorsi i termini: silenzio-assenso
📌 Importante: La compatibilità paesaggistica può essere valutata anche per lavori con creazione di superfici/volumi o aumento degli stessi.
4. Adeguamento degli Standard Edilizi
4.1 Recupero dei Sottotetti (art. 2-bis)
Gli interventi di recupero dei sottotetti sono consentiti anche quando non rispettano le distanze minime, a condizione che:
- ✅ Siano rispettati i limiti di distanza vigenti all'epoca di realizzazione dell'edificio
- ✅ Non siano apportate modifiche a forma e superficie del sottotetto
- ✅ Sia rispettata l'altezza massima dell'edificio assentita
⚠️ Applicabilità: Solo nelle Regioni che hanno disciplinato il recupero dei sottotetti con proprie leggi regionali.
4.2 Edilizia Libera - VEPA (art. 6)
Le vetrate panoramiche amovibili e trasparenti (VEPA) possono essere installate senza titolo abilitativo su:
- ✅ Balconi aggettanti
- ✅ Logge rientranti
- ✅ Porticati (con esclusioni)
❌ Esclusi:
- Porticati gravati da diritti di uso pubblico
- Porticati nei fronti esterni prospicienti aree pubbliche
Requisiti VEPA:
- Funzioni temporanee di protezione
- Non configurano spazi stabilmente chiusi
- Non generano nuova volumetria
- Garantiscono microaerazione naturale
- Impatto visivo minimo
4.3 Certificato di Agibilità (art. 24)
Regime transitorio di deroga ai requisiti igienico-sanitari (in attesa del decreto ministeriale):
Deroghe ammesse:
- Altezza minima: da 2,70 m fino a 2,40 m
- Monostanza 1 persona: da 28 mq fino a 20 mq
- Monostanza 2 persone: da 38 mq fino a 28 mq
Condizioni per le deroghe:
- ✅ Soddisfatto il requisito di adattabilità (DM 236/1989)
- ✅ Edifici in recupero edilizio con miglioramento igienico-sanitario
- OPPURE
- ✅ Progetto con soluzioni alternative (maggiore superficie, ventilazione adeguata)