L’acquirente di un immobile con abusi realizzati da terzi non è automaticamente esente dall’acquisizione al patrimonio comunale. Se riceve l’ordinanza di demolizione ha l’obbligo di attivarsi concretamente per rimuovere le opere: essere «estraneo all’abuso» non basta. L’effetto traslativo è automatico allo scadere dei 90 giorni e il tempo trascorso non genera affidamento tutelato. Lo stabilisce il Consiglio di Stato, Sez. VII, n. 6261/2026, confermando i principi delle Adunanze Plenarie n. 16/2023 e n. 9/2017.
Il sig. Stankovic acquista nel novembre 2004 un terreno nel Comune di Santo Stefano in Ticino (MI). Sul fondo risultano già presenti manufatti abusivi realizzati da soggetti terzi, che continuano ad occuparli. Il Comune gli notifica più ordinanze di demolizione in qualità di proprietario non responsabile degli abusi: la prima nel 2005, una seconda nel 2013. Tutte rimangono inevase.
Nel 2017 il Comune adotta tre ordinanze di acquisizione al patrimonio comunale (n. 5, 6 e 7 del 19 settembre 2017). Stankovic impugna: «Non sono il colpevole, non sapevo degli abusi, li hanno fatti altri». Il TAR Lombardia respinge. Il Consiglio di Stato, Sez. VII, con sentenza n. 6261/2026 del 3 agosto 2026, respinge l’appello.
L’art. 31, comma 3, DPR 380/2001 stabilisce che se il responsabile dell’abuso non provvede alla demolizione nel termine fissato (di norma 90 giorni dall’ordinanza), il bene abusivo e l’area di sedime sono acquisiti di diritto al patrimonio del Comune. L’acquisizione non richiede alcun ulteriore provvedimento discrezionale: è un effetto legale automatico.
Il comma 5 consente al Comune di scegliere tra demolire a spese del responsabile oppure utilizzare il bene – acquisito – per finalità pubbliche o di interesse pubblico.
Il mancato rispetto del termine per la demolizione produce l’acquisto ipso iure della proprietà in favore del Comune. Non occorre un nuovo provvedimento: l’effetto traslativo opera automaticamente.
L’Adunanza Plenaria del Consiglio di Stato n. 16/2023 ha fissato in modo definitivo le regole applicabili a tutti i destinatari dell’ordinanza di demolizione, compresi i proprietari che non hanno realizzato l’abuso:
La stessa Plenaria ha chiarito che l’acquisizione ha natura afflittiva e richiede imputabilità dell’omissione — ma l’onere della prova della non imputabilità grava sull’interessato, non sull’Amministrazione:
Stankovic sosteneva che — essendo diventato proprietario dopo la realizzazione degli abusi e non avendoli realizzati — la sola estraneità fosse sufficiente a escludere la sanzione. Il Consiglio di Stato smentisce questa lettura in modo netto:
La circostanza di essere estraneo alla realizzazione dell’abuso è totalmente ininfluente ai fini di impedire l’effetto traslativo, se il proprietario, ricevuta l’ordinanza di demolizione, non ha fatto nulla per darvi esecuzione.
La logica è questa: l’obbligo di rimuovere le opere abusive nasce con la notifica dell’ordinanza, non con la realizzazione dell’abuso. Dal momento della notifica, il proprietario – chiunque sia stato a costruire – deve attivarsi. L’inerzia totale, nemmeno motivata, è un secondo illecito autonomo.
Il Collegio individua con precisione le iniziative che il proprietario non responsabile avrebbe potuto e dovuto intraprendere:
Stankovic non aveva fatto nulla di tutto ciò: nessuna azione di sgombero, nessuna richiesta di proroga, nessuna iniziativa documentata.
Il secondo motivo d’appello faceva leva sull’affidamento ingenerato dal lungo tempo trascorso dalla realizzazione degli abusi. Anche questo viene respinto, richiamando l’Ad. Plenaria n. 9/2017:
Il ragionamento è coerente: l’affidamento è tutelato solo se nasce da una situazione lecita. Se l’opera è stata realizzata senza titolo fin dall’origine, non può esservi alcun affidamento meritevole di protezione, indipendentemente dal tempo passato.
Chi acquista un immobile con abusi storici — risalenti a decenni fa — non può contare sull’inerzia passata del Comune come garanzia per il futuro. L’ordine di demolizione può arrivare in qualsiasi momento, e l’affidamento «temporale» non costituisce difesa.
La sentenza non nega in assoluto la possibilità di sottrarsi alla sanzione: la esclude solo in caso di inerzia totale. Il proprietario può andare esente se dimostra la non imputabilità dell’omissione, ossia una delle seguenti condizioni:
| Situazione | Esito | Cosa dimostrare |
|---|---|---|
| Malattia completamente invalidante (impossibilità fisica ad agire) | Esente | Documentazione medica certificante l’incapacità di agire nel periodo |
| Abuso realizzato da terzi occupanti + azioni legali di sgombero attivate + richiesta proroga al Comune | Potenzialmente esente | Atti giudiziari di sgombero + comunicazione proroga al Comune + prova pendenza causa |
| Abuso realizzato da terzi + inerzia totale del proprietario | Non esente | — (caso Stankovic) |
| Lungo tempo trascorso, nessuna iniziativa | Non esente | L’affidamento non è tutelato (Ad. Plenaria 9/2017) |
L’azione giudiziaria di sgombero e la contestuale richiesta di sospensione del termine al Comune, se avviate tempestivamente dopo la notifica dell’ordinanza di demolizione, sono gli strumenti processuali che il Consiglio di Stato indica espressamente come idonei a escludere l’imputabilità dell’omissione.
Questa sentenza ha implicazioni dirette per chiunque acquisti un immobile con vincoli o abusi pendenti. Ecco le verifiche indispensabili: