📘 Lo Stato Legittimo degli Immobili
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📚 Acquista su AmazonIl Consiglio di Stato, Sez. II, con sentenza n. 499 del 21 gennaio 2026, consolida e chiarisce il principio: dopo la riforma del 2013 e le modifiche del 2020 al DPR 380/2001, la fedele ricostruzione non è più requisito necessario per qualificare un intervento come ristrutturazione edilizia. Ciò che conta è la dimostrabilità della preesistente consistenza dell'edificio demolito.
Il ricorso riguarda il diniego di permesso di costruire in sanatoria ex art. 36 DPR 380/2001 per una casetta prefabbricata in legno (4×3,5 m) costruita su base in cemento, in sostituzione di una precedente baracca risalente ante 1967.
I proprietari presentavano istanza di sanatoria sostenendo che il manufatto si configurasse come ristrutturazione edilizia (demolizione e ricostruzione di un edificio preesistente), mentre il Comune classificava l'intervento come nuova costruzione su area libera — con conseguente inapplicabilità delle NTA del PRG.
Il TAR Marche rigettava il ricorso, ritenendo: (a) non provata la risalenza ante 1967; (b) la demolizione avesse creato una "soluzione di continuità" tale da escludere la ristrutturazione. Il Consiglio di Stato ribalta entrambe le conclusioni.
Il TAR aveva applicato criteri normativi superati: la necessità di contestualità tra demolizione e ricostruzione e di una fedele corrispondenza morfologica. Il Consiglio di Stato chiarisce che questi requisiti non sono più vigenti nell'attuale testo dell'art. 3 DPR 380/2001.
La sentenza opera una ricognizione sistematica delle modifiche legislative che hanno progressivamente ampliato la nozione di ristrutturazione edilizia, abbandonando il paradigma della ricostruzione fedele.
| Fonte normativa | Contenuto della modifica | Novità sostanziale |
|---|---|---|
| DPR 380/2001 testo originario |
Demolizione e ricostruzione fedele: stessa sagoma, volume, area di sedime, materiali | Identità quasi assoluta con il preesistente |
| D.Lgs. 301/2002 | Eliminato il requisito dell'identità; sufficiente stessa volumetria e sagoma | Prima apertura: i materiali possono cambiare |
| D.L. 69/2013 (conv. L. 98/2013) |
Inclusi interventi senza necessità di mantenere la sagoma; introdotto il ripristino di edifici crollati o demoliti purché accertabile la preesistente consistenza | Svolta epocale: ristrutturazione anche su edificio non più esistente |
| D.L. 76/2020 (conv. L. 120/2020) |
Ammessa diversa sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche; possibili incrementi volumetrici nei casi previsti | Massima flessibilità morfologica; la "preesistente consistenza" diventa il solo vincolo per il ripristino |
Con ogni modifica legislativa il legislatore ha progressivamente abbandonato la fedele ricostruzione come presupposto della ristrutturazione, sostituendola con il criterio della preesistente consistenza dell'edificio — intesa come volumetria documentabile e riconoscibile. La sagoma, il sedime e i prospetti possono variare.
Alla luce del quadro normativo vigente, il Consiglio di Stato — richiamando le sentenze Sez. VI n. 616/2023 e Sez. II n. 8542/2025 — enuncia il principio con precisione tecnica:
Per qualificare un intervento come ristrutturazione edilizia mediante demolizione e ricostruzione (o ripristino di edificio demolito), è necessario e sufficiente che la preesistente consistenza dell'edificio sia accertabile sulla base di riscontri documentali o altri elementi certi e verificabili. Non è più richiesta né la contestualità degli interventi di demolizione e ricostruzione, né la fedele riproduzione di sagoma, prospetti o sedime.
Questo principio è applicabile — secondo la pronuncia — a tutti gli edifici demoliti dopo l'entrata in vigore della L. 98/2013 (12 agosto 2013), con le ulteriori aperture introdotte dal D.L. 76/2020 per gli edifici demoliti successivamente a tale data.
Nelle aree soggette a vincolo paesaggistico o nei centri storici (zone A ex DM 1444/68), il ripristino è qualificabile come ristrutturazione solo se rispettati sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche dell'edificio preesistente e non previsti incrementi di volumetria. In questi contesti la "fedele ricostruzione" rimane requisito inderogabile.
La pronuncia sistematizza la materia identificando tre distinte fattispecie di demoricostruzione, sulla base della ricostruzione operata dalle sentenze Sez. VI n. 616/2023 e Sez. II n. 8542/2025, confermate dalla sentenza in esame:
Le due fasi avvengono in unico contesto temporale. Richiesta la stessa volumetria, ma sagoma e prospetti possono variare (D.L. 76/2020).
La ricostruzione è non contestuale alla demolizione. Non è necessaria la programmazione contemporanea. Occorre rispettare la «preesistente consistenza» (volumetria) documentabile.
In zone A e aree paesaggistiche: la continuità temporale è facoltativa, ma la ricostruzione deve essere fedele in sagoma, prospetti, sedime e volumetria. Nessun incremento volumetrico.
La casetta oggetto di controversia ricade nell'ipotesi ②: edificio ante 1967 demolito e ricostruito in zona non vincolata, con minima modifica di sedime (pochi decimetri) e trascurabile variazione volumetrica. La preesistente consistenza era dimostrabile tramite ortofoto, verificazione tecnica e accatastamento del 2011. Nessun ostacolo giuridico alla qualificazione come ristrutturazione.
Uno dei passaggi più rilevanti della sentenza riguarda la questione del lasso di tempo intercorso tra demolizione e ricostruzione. Il TAR aveva ritenuto che il tempo trascorso (almeno un anno di area libera, secondo le ortofoto) escludesse la ristrutturazione.
Il Consiglio di Stato respinge questa impostazione con due argomenti:
La sentenza affronta anche una questione preliminare di rilevanza generale: chi deve provare che un manufatto ante 1967 si trovasse nel centro abitato e richiedesse quindi un titolo edilizio?
È sul Comune che grava l'onere di dimostrare che un manufatto — al momento della sua realizzazione — fosse inserito all'interno del centro urbano. Non è sufficiente la mera presenza di alcune costruzioni per ampliare il perimetro del centro abitato. (Richiamando CGA Sicilia, Sez. giur., 18 agosto 2024, n. 654.)
Fino al 1° settembre 1967 (data di entrata in vigore dell'art. 10 L. 765/1967, che ha introdotto l'obbligo di licenza edilizia anche fuori dal centro abitato), la licenza era richiesta solo per costruzioni all'interno dei centri abitati. In zone rurali o periferiche, la costruzione era libera. Il Collegio riconosce valenza confessoria alla nota del Comune che aveva ritenuto "parzialmente accoglibili" le osservazioni sulla risalenza ante 1967.
Quando si esamina un'istanza di sanatoria per manufatti asseritamente ante 1967, il Comune deve documentare positivamente l'inclusione del lotto nel perimetro del centro abitato vigente all'epoca — non limitarsi a contestare le prove del privato. In assenza di tale documentazione, va presunta la libera edificabilità.
Il Consiglio di Stato accoglie l'appello e annulla sia il diniego di permesso in sanatoria sia l'ordinanza di demolizione. La motivazione sintetica del dispositivo si articola su due pilastri:
L'annullamento non equivale al rilascio automatico del titolo edilizio. Il Comune dovrà riesaminare la domanda di sanatoria ex art. 36 DPR 380/2001 verificando la doppia conformità (conformità alla disciplina vigente sia al momento della realizzazione sia a quella attuale) — questa volta qualificando correttamente l'intervento come ristrutturazione edilizia.
Alla luce della sentenza in esame e della giurisprudenza richiamata, si propone uno schema operativo per la valutazione delle istanze di sanatoria o di permesso di costruire che involgano demolizioni e ricostruzioni.
| Elemento da verificare | Ristrutturazione ricostruttiva | Nuova costruzione |
|---|---|---|
| Edificio preesistente documentabile? | ✅ Sì (ortofoto, catasto, perizie, rogiti) | ❌ No documentazione |
| Volumetria ricostruita rispetto alla preesistente? | ✅ Uguale o non aumentata | Volume ex novo |
| Area non vincolata paesagg. / non in zona A? | ✅ Sagoma e sedime possono variare | — |
| Area vincolata o zona A? | ✅ Solo con fedele rispetto di sagoma, prospetti, sedime, volumetria (nessun incremento) | Qualsiasi incremento = nuova costruzione |
| Tempo tra demolizione e ricostruzione? | ✅ Irrilevante (dopo L. 98/2013) se documentata preesistente consistenza | Non è criterio di per sé |
| Data demolizione: prima o dopo L. 98/2013? | ✅ Dopo il 12/08/2013: piena applicabilità del ripristino non contestuale | ⚠️ Prima del 12/08/2013: applicare normativa previgente |
La sentenza n. 499/2026 del Consiglio di Stato costituisce un importante punto di approdo nella lettura dell'art. 3, co. 1, lett. d), DPR 380/2001 in materia di ristrutturazione demo-ricostruttiva e ripristino di edifici demoliti.
Il principio fondamentale che emerge — già affermato dalla Sez. VI n. 616/2023 e dalla Sez. II n. 8542/2025 e ora ribadito — è che il sistema normativo vigente ruota attorno a un unico criterio essenziale: la dimostrabilità della preesistente consistenza dell'edificio. Questo criterio sostituisce i precedenti requisiti di fedele ricostruzione e contestualità temporale degli interventi.
Per i tecnici comunali che gestiscono procedimenti di sanatoria o rilascio di titoli edilizi, la sentenza impone di:
Un intervento di demolizione e ricostruzione (o ripristino di edificio demolito) è qualificabile come ristrutturazione edilizia quando: (1) la preesistente consistenza volumetrica è documentabile con elementi certi; (2) la ricostruzione non eccede il volume preesistente; (3) l'edificio è stato demolito dopo il 12 agosto 2013. In questi casi, la variazione di sagoma, prospetti, sedime e il lasso di tempo trascorso sono elementi giuridicamente irrilevanti ai fini della qualificazione dell'intervento.
Riferimenti normativi e giurisprudenziali: DPR 380/2001 art. 3, co. 1, lett. d) · D.Lgs. 301/2002 art. 1 · D.L. 69/2013 art. 30 (conv. L. 98/2013) · D.L. 76/2020 art. 10 (conv. L. 120/2020) · L. 765/1967 art. 10 · Cons. Stato Sez. II n. 499/2026 · Cons. Stato Sez. VI n. 616/2023 · Cons. Stato Sez. II n. 8542/2025 · Cons. Stato Sez. IV n. 4005/2024 · CGA Sicilia n. 654/2024 · Cass. pen. Sez. III n. 26713/2015.
