Con la sentenza n. 15256 del 20 maggio 2026, la seconda sezione civile della Cassazione stabilisce che il recupero abitativo del sottotetto può avvenire anche senza rispettare le distanze minime vigenti al momento dell'intervento, purché ricorrano quattro condizioni cumulative. Un principio che cambia il modo di valutare — e di difendere — molti interventi in mansarda.
La vicenda nasce in Lombardia. I proprietari di un edificio avviano il recupero abitativo del proprio sottotetto presentando una DIA e appoggiandosi alla legge regionale lombarda sul recupero dei sottotetti (L.R. Lombardia n. 12/2005, artt. 63-64). L'intervento comporta una demolizione parziale con ricostruzione e un innalzamento della copertura di circa due metri, lasciando però invariati il profilo perimetrale e la distanza dal confine già esistente.
Scatta comunque l'ordine di demolizione/arretramento per violazione della distanza minima di dieci metri tra pareti finestrate prevista dall'art. 9 del D.M. 1444/1968. I proprietari ricorrono lamentando che il giudice non aveva considerato né la disciplina regionale né le norme statali sopravvenute, più favorevoli.
Prima di confermare un ordine di demolizione o di arretramento, il giudice deve verificare quale disciplina urbanistica fosse applicabile nel tempo, quali fossero le distanze legittimamente preesistenti e se siano sopravvenute norme più favorevoli. Il recupero abitativo del sottotetto può essere ammesso anche in deroga alle distanze minime vigenti al momento dell'intervento, se ricorrono le condizioni della legge statale e della legge regionale applicabile.
Il punto di svolta è il parametro di riferimento: non necessariamente la distanza vigente al momento dell'intervento contestato, bensì quella legittimamente preesistente alla costruzione originaria. Un cambio di prospettiva che sposta l'asse della valutazione dall'oggi all'origine del fabbricato.
La deroga alle distanze non è automatica: la Cassazione la àncora a quattro requisiti che devono ricorrere tutti insieme.
| # | Condizione |
|---|---|
| 1 | Restano ferme le distanze legittimamente preesistenti all'edificio originario |
| 2 | Non si modificano forma e superficie del sottotetto |
| 3 | Si rispetta l'altezza massima assentita dal titolo edilizio originario |
| 4 | Si applica la disciplina regionale di riferimento sul recupero dei sottotetti |
Basta che una delle quattro condizioni venga meno — ad esempio un aumento di superficie o il superamento dell'altezza originaria — perché la deroga non operi e l'intervento torni soggetto alle distanze ordinarie. La deroga premia il recupero "a volume e sagoma sostanzialmente invariati", non l'ampliamento mascherato.
Il principio è statale, ma la quarta condizione richiama la legge regionale: e qui il quadro cambia da regione a regione. In Piemonte il recupero dei sottotetti è oggi disciplinato dalla L.R. 16/2018, che ha assorbito la storica L.R. 21/1998. Chi progetta in mansarda sul territorio piemontese deve quindi leggere la deroga della Cassazione insieme alla disciplina regionale vigente e agli strumenti urbanistici comunali.
La deroga riguarda le distanze. Non trasforma automaticamente un sottotetto in vano abitabile: l'abitabilità dipende da requisiti igienico-sanitari, altezze medie e destinazione d'uso, come ha ricordato di recente il TAR Piemonte con la sentenza n. 921/2026. Due facce dello stesso tema che vanno tenute distinte.
📄 Testo integrale: Corte di Cassazione, sez. II civile, sentenza n. 15256 del 20 maggio 2026 — scaricabile in versione integrale (PDF): scarica il testo integrale della sentenza (PDF, 26 pagine) — copia informatica dal CED della Corte di Cassazione (ECLI:IT:CASS:2026:15256CIV). Gli estremi completi qui sopra consentono la richiesta e la citazione.
Il presente contributo ha finalità informative e non sostituisce la consulenza professionale sul caso concreto. Verificare sempre la disciplina regionale e comunale applicabile.