Un Comune può tenere sospesa una domanda di condono per decenni, in attesa dell’attuazione di un piano urbanistico mai realizzato, e poi respingerla legittimamente senza attendere oltre — se il piano ha ormai perso efficacia e non c’è prospettiva concreta di attuazione. E il proprietario non può invocare l’art. 8 CEDU (diritto al domicilio) per salvare dalla demolizione una seconda casa costruita consapevolmente senza titolo: la tutela convenzionale vale solo per l’abitazione principale, e comunque non per chi sapeva di costruire in abuso. Lo stabilisce il Consiglio di Stato, Sez. VII, n. 6150/2026.
Una società cooperativa è proprietaria di un complesso edilizio a Falconara Marittima (AN), costituito da decine di unità immobiliari realizzate a partire dal 1960, in parte ricadenti nella fascia fluviale vincolata dal Decreto Galasso e in parte in zona ad alto rischio idrogeologico secondo il Piano di Assetto Idrogeologico (PAI). Nel 1986 i danti causa presentano domande di condono ex L. 47/1985. Il Comune sospende i procedimenti nel 1988, in attesa che si concluda un piano di recupero urbanistico dell’area (Rocca Priora), che prevedeva — tra le altre cose — la demolizione di tutti i manufatti abusivi, la ricostruzione in area più sicura e la realizzazione di opere di mitigazione del rischio idraulico sul fiume Esino.
Il piano di recupero viene approvato nel 1991, ma le opere di mitigazione idraulica non vengono mai realizzate: il Comune non trova i fondi né riesce a ottenere aiuti da altre autorità. Dopo oltre trent’anni di stallo — e con il piano di recupero ormai scaduto per decorso del termine decennale di efficacia previsto dalle NTA — il Comune riprende in mano i procedimenti sospesi e li respinge, richiamando il parere del 2007 dell’Autorità di Bacino, che aveva condizionato la compatibilità delle opere abusive alla previa realizzazione delle opere di mitigazione mai avvenuta. Seguono le ordinanze di demolizione. La società propone appello: il Consiglio di Stato, Sez. VII, con sentenza n. 6150/2026 del 30 luglio 2026, lo respinge integralmente.
Il primo motivo d’appello contestava l’incoerenza del Comune: tenere sospesa una pratica per 36 anni e poi deciderla di colpo, senza attendere l’attuazione — ormai remota — del piano di recupero. Il Consiglio di Stato respinge la censura con un ragionamento che vale in generale, non solo per il caso di specie.
L’Amministrazione non è tenuta ad attendere indefinitamente l’attuazione di un piano urbanistico quando: (a) non vi è alcuna prospettiva concreta di realizzazione delle condizioni da cui dipendeva la sospensione; (b) il piano stesso ha ormai perso efficacia per decorso dei termini; (c) sussiste un interesse pubblico — qui rafforzato dal rischio idrogeologico — alla definizione del procedimento. In tal caso la decisione tardiva non è incoerente né illogica: è anzi doverosa.
Il Collegio sottolinea inoltre che il Comune aveva comunque dato formale comunicazione della revoca della sospensione alle società proprietarie, rispondendo alle diffide del legale con note che chiarivano le ragioni del mancato avanzamento delle opere di mitigazione: nessuna decisione presa «a sorpresa» o senza motivazione.
Il nodo tecnico della vicenda è il parere reso nel 2007 dall’Autorità di Bacino ai sensi dell’art. 32 della L. 47/1985: un parere favorevole condizionato, che ammetteva il mantenimento delle opere abusive solo se realizzate in conformità al piano di recupero e alle relative opere di mitigazione del rischio idraulico.
Non essendo mai state realizzate le opere di mitigazione, quella condizione non si è mai avverata: il parere resta, di fatto, negativo. Il Consiglio di Stato lo qualifica come parere favorevole condizionato sospensivamente, quindi — allo stato — ostativo al condono. Un punto tecnico utile per chi istruisce pratiche analoghe: un parere favorevole con condizione mai realizzata equivale, ai fini pratici, a un diniego, e basta da solo a fondare la legittimità del rigetto, a prescindere dagli altri motivi addotti nell’atto (motivazione plurima: basta che uno dei motivi regga).
Il secondo motivo d’appello invocava l’art. 8 della CEDU (diritto al rispetto della vita privata, familiare e del domicilio) e il principio di proporzionalità nell’esecuzione della demolizione. Il Consiglio di Stato lo dichiara manifestamente infondato, tracciando una linea netta molto utile in pratica.
La giurisprudenza della Corte EDU (Ivanova e Cherkezov c. Bulgaria, 2016; Kaminskas c. Lituania, 2020) tutela il principio di proporzionalità nella demolizione solo quando l’immobile è adibito ad abitazione principale e abituale di una persona. Non si applica alle residenze secondarie, e comunque non opera come scudo automatico: età avanzata, altre circostanze personali o il fatto che sia l’unica abitazione non hanno peso determinante quando l’immobile è stato costruito consapevolmente senza alcuna autorizzazione.
Nel caso di specie le unità immobiliari erano residenze secondarie, e la proprietà le aveva acquistate «nello stato di fatto e diritto in cui si trovavano» — comprensivo della piena consapevolezza dell’abusività. Nessuna prova, peraltro, che si trattasse del domicilio unico di un nucleo familiare privo di alternative. A ciò si aggiunge — osserva il Collegio — che l’alto rischio idraulico dell’area costituisce di per sé una ragione che va considerata anche nell’interesse degli stessi occupanti.
La CEDU protegge la persona nel suo domicilio abituale, non l’investimento immobiliare in una seconda casa costruita fuori dalle regole. Chi consapevolmente costruisce (o acquista) senza titolo non può opporre il tempo trascorso, né l’affetto per l’immobile, alla legittima azione ripristinatoria del Comune.
Un motivo d’appello lamentava la mancanza di un parere specifico dell’Autorità di Bacino per le singole unità immobiliari dell’appellante (il parere del 2007 riguardava formalmente altri immobili dello stesso complesso). Il Consiglio di Stato lo respinge con un principio di economia processuale utile da ricordare:
se la situazione di fatto delle unità non esaminate è — rispetto al rischio idraulico — identica a quella delle unità già valutate con esito negativo, la mancanza del parere specifico è un vizio meramente formale, perché l’esito sarebbe stato comunque lo stesso. L’appellante non aveva dimostrato alcuna differenza di collocazione o di rischio: la censura cade.
Molti immobili nei Comuni italiani hanno domande di condono edilizio (L. 47/1985, L. 724/1994, L. 326/2003) ancora formalmente pendenti dopo decenni, spesso perché sospese in attesa di varianti urbanistiche o piani attuativi mai conclusi. Questa sentenza chiarisce alcuni punti operativi:
| Situazione | Rischio | Cosa verificare |
|---|---|---|
| Condono pendente da decenni, sospeso per piano attuativo mai concluso | Alto | Stato di efficacia del piano (termini NTA); prospettive reali di attuazione; eventuali pareri condizionati di enti terzi (Autorità di Bacino, Soprintendenza) |
| Parere favorevole condizionato a opere mai realizzate | Alto | Verificare se la condizione si è avverata: in caso negativo, trattarlo come parere ostativo |
| Immobile in area PAI a rischio idrogeologico elevato | Alto | L’interesse pubblico alla sicurezza prevale; il condono è difficilmente sostenibile senza opere di messa in sicurezza già realizzate |
| Immobile abusivo adibito a residenza secondaria | Nessuna tutela CEDU | L’art. 8 CEDU non si applica: non fare affidamento su di esso in sede difensiva |
| Immobile abusivo, ma unica abitazione, costruzione non consapevole | Da valutare caso per caso | Documentare buona fede e uso come domicilio abituale: unico scenario in cui la proporzionalità CEDU può rilevare |