1. Contesto Normativo e Ratio della Riforma
L'assetto normativo italiano in materia di tutela del paesaggio e disciplina delle strutture turistico-ricettive all'aria aperta ha subito una trasformazione radicale con l'emanazione del d.P.R. 20 febbraio 2026, n. 73. Il provvedimento si pone l'ambizioso obiettivo di armonizzare le esigenze di sviluppo economico del settore del turismo open-air con il superiore interesse costituzionale della tutela del paesaggio.
La riforma interviene in modo mirato sul d.P.R. 13 febbraio 2017, n. 31, aggiornandone gli Allegati A e B per rispondere a criticità interpretative e operative che per oltre un decennio hanno generato un rilevante contenzioso tra operatori del settore, amministrazioni locali e Soprintendenze.
2. Il Nuovo Paradigma: dalla Stabilità Fisica alla Reversibilità Funzionale
La filosofia che permea il d.P.R. n. 73/2026 segna il passaggio da una visione puramente «fisica» dell'intervento edilizio a una visione «funzionale» e «paesaggistica» incentrata sul concetto di reversibilità. Per anni, la giurisprudenza amministrativa e penale si è interrogata se la semplice presenza di ruote fosse sufficiente a qualificare una casa mobile come bene mobile, o se la sua prolungata permanenza sul suolo e il collegamento alle utenze configurasse una trasformazione urbanistica stabile del territorio.
Il legislatore del 2026 ha scelto di codificare parametri tecnici rigorosi per definire il confine tra ciò che è irrilevante per il paesaggio e ciò che richiede un controllo preventivo.
3. Modifica all'Allegato A: la «Liberalizzazione» della Lettera A.27
La modifica più incisiva riguarda la lettera A.27 dell'Allegato A del d.P.R. n. 31/2017, che elenca gli interventi completamente esclusi dall'autorizzazione paesaggistica. Nella versione originaria, tale punto riguardava esclusivamente la manutenzione o la sostituzione di strutture amovibili preesistenti. Con il d.P.R. n. 73/2026, l'esclusione viene estesa alla collocazione, anche in via continuativa, di mezzi mobili di pernottamento all'interno di strutture già autorizzate.
Confronto normativo tra d.P.R. 31/2017 e d.P.R. 73/2026 (Allegato A)
| Punto Allegato A | Regime ante 27/05/2026 | Regime post 27/05/2026 (d.P.R. 73/2026) | Requisiti per l'esclusione |
|---|---|---|---|
| A.27 – Ambito | Solo manutenzione o sostituzione di strutture amovibili esistenti; interventi senza ampliamento dimensionale | Collocazione ex novo o sostituzione, anche continuativa, di mezzi mobili (caravan, case mobili, autocaravan UNI EN 13878:2007) | Struttura già autorizzata paesaggisticamente; aree dotate di utenze; reali caratteristiche di mobilità |
| A.27 – Finalità | Conservazione del patrimonio esistente | Flessibilità gestionale e ammodernamento delle strutture ricettive | Sistemi di allaccio facilmente rimovibili; rimozione obbligatoria alla cessazione dell'attività |
4. Requisiti Tecnici Tassativi per l'Esenzione Paesaggistica
L'esclusione dall'autorizzazione paesaggistica non costituisce una deregolamentazione indiscriminata. Il d.P.R. n. 73/2026 individua condizioni tecniche tassative e cumulative: la mancanza di anche uno solo di questi requisiti fa decadere il regime di favore, riesponendo il gestore al rischio di sanzioni per abuso edilizio o trasformazione urbanistica non autorizzata.
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1
Conformità alla norma UNI EN 13878:2007. Il legislatore ancora la definizione di «mezzo mobile» a uno standard tecnico europeo preciso, che disciplina i requisiti di salute e sicurezza dei veicoli ricreazionali. Questo garantisce che i manufatti abbiano dimensioni e caratteristiche costruttive intrinsecamente legate alla funzione di pernottamento temporaneo.
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2
Requisiti per la circolazione stradale. I mezzi devono possedere le dotazioni necessarie per il trasporto o la circolazione su strada. È espressamente richiesto che i meccanismi di rotazione (ruote e assali) siano «in funzione». Pratiche comuni in passato, come il sollevamento del mezzo su blocchi di cemento o la rimozione delle ruote, sono oggi esplicitamente incompatibili con l'esenzione paesaggistica.
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3
Assenza di ancoraggi permanenti. Non deve esserci alcun collegamento di natura stabile al suolo. Il manufatto deve semplicemente «appoggiare» sulla superficie attrezzata, garantendo che lo stato dei luoghi non venga alterato in modo irreversibile.
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4
Reversibilità degli allacciamenti. Gli agganci alle reti tecnologiche (acqua, luce, gas, scarichi) devono essere «facilmente rimovibili». Ciò implica l'utilizzo di sistemi a innesto rapido o flessibili, che non richiedano opere murarie o interventi di scavo per la disconnessione.
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5
Obbligo di rimozione finale. Alla cessazione definitiva dell'attività turistico-ricettiva, tutte le installazioni mobili devono essere rimosse, ripristinando l'aspetto esteriore originario dei luoghi.
5. Procedura Semplificata per Infrastrutture e Aree Attrezzate (Allegato B – Lettera B.26)
Oltre alle esclusioni totali, il d.P.R. n. 73/2026 interviene sulla lettera B.26 dell'Allegato B per facilitare gli interventi di riorganizzazione interna delle strutture all'aperto. In precedenza, la modifica della configurazione di un campeggio, anche se interna al perimetro già autorizzato, richiedeva spesso un'autorizzazione paesaggistica ordinaria, con tempi di attesa che potevano superare i 100 giorni.
La nuova disciplina introduce la procedura autorizzatoria semplificata per:
- La realizzazione di nuove infrastrutture a rete (elettrica, idrica, fognaria);
- La modifica del numero complessivo delle piazzole (aree attrezzate);
- La variazione della collocazione delle piazzole esistenti all'interno della struttura.
Analisi della procedura semplificata post d.P.R. 73/2026 (Allegato B)
| Intervento (punto B.26) | Requisiti di semplificazione | Limiti tassativi | Iter amministrativo |
|---|---|---|---|
| Realizzazione infrastrutture a rete | Struttura già autorizzata paesaggisticamente | Nessuna nuova costruzione edilizia | 60 giorni per il provvedimento finale |
| Modifica numero piazzole | All'interno del perimetro autorizzato | Nessun incremento della capacità ricettiva | Parere Soprintendenza entro 20 giorni |
| Diversa collocazione piazzole | Reversibilità degli allacci tecnologici | Rispetto delle prescrizioni del piano paesaggistico | Formazione silenzio-assenso tra enti (art. 17-bis) |
6. Coordinamento con il Testo Unico Edilizia (d.P.R. n. 380/2001)
Un aspetto di estrema rilevanza tecnica e giuridica è il coordinamento tra il d.P.R. n. 73/2026 e l'art. 3, comma 1, lettera e.5) del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia). La riforma paesaggistica del 2026 recepisce la logica del TUE, secondo cui i manufatti leggeri collocati in strutture ricettive autorizzate non costituiscono «nuova costruzione» se sono finalizzati a soddisfare esigenze temporanee o stagionali e non comportano una trasformazione stabile del territorio.
7. Tolleranze Costruttive e Varianti Paesaggistiche
Un ulteriore elemento di flessibilità operativa è offerto dalla disciplina delle varianti paesaggistiche di minima entità. Secondo il punto A.31 dell'Allegato A (non modificato dal d.P.R. 73/2026 ma fondamentale nel quadro d'insieme), non sono soggette ad autorizzazione le opere eseguite in variante a progetti già autorizzati che non eccedano il 2% delle misure progettuali originarie.
Tale tolleranza si applica ad altezza, distacchi, cubatura e superficie coperta, offrendo un margine di manovra operativo per piccoli aggiustamenti di cantiere o di posizionamento dei manufatti all'interno del campeggio.
8. Applicazione nel Contesto della Regione Piemonte
L'applicazione del d.P.R. n. 73/2026 sul territorio piemontese deve essere analizzata alla luce della Legge Regionale 1 dicembre 2008, n. 32 e del Piano Paesaggistico Regionale (PPR) approvato nel 2017. In Piemonte, la funzione autorizzatoria paesaggistica è delegata ai Comuni dotati di una Commissione locale per il paesaggio idonea. Per i Comuni non idonei, la competenza rimane in capo alla Regione.
Legge Regionale Piemonte n. 5/2026: procedimenti di interesse strategico
Contemporaneamente alla riforma nazionale, la Regione Piemonte ha emanato la Legge Regionale 26 febbraio 2026, n. 5, finalizzata all'accelerazione dello sviluppo economico, che introduce disposizioni temporanee (fino al 2030) per ridurre i termini dei procedimenti urbanistici e paesaggistici relativi a interventi di «interesse strategico regionale». Le strutture turistico-ricettive all'aperto possono accedere a queste procedure accelerate se integrate in programmi di riqualificazione territoriale.
Competenze e termini nel territorio della Regione Piemonte (2026)
| Ente procedente | Tipo di procedura | Termine conclusivo | Note procedurali |
|---|---|---|---|
| Comune delegato | Paesaggistica semplificata | 60 giorni | Senza obbligo parere Commissione Paesaggio |
| Regione Piemonte | Paesaggistica ordinaria | 105 giorni | Per interventi in aree non delegate o complesse |
| Regione (L.R. 5/2026) | Procedimento strategico | Termini ridotti | Varianti semplificate accelerate per sviluppo economico |
| Soprintendenza | Parere vincolante | 20 / 45 giorni | Silenzio-assenso operativo su istanze semplificate |
9. Giurisprudenza e Rischi Legali: il Confine tra Mobilità e Lottizzazione Abusiva
Nonostante le semplificazioni introdotte, il rischio di incorrere nel reato di lottizzazione abusiva rimane una criticità significativa. La giurisprudenza della Corte di Cassazione e del Consiglio di Stato ha chiarito ripetutamente che la conformità formale a una singola norma non esclude l'illegittimità complessiva dell'insediamento se questo, nel suo insieme, determina una trasformazione del territorio incompatibile con la destinazione urbanistica dell'area.
Il principio della «stabilità di funzione»
La sentenza del Consiglio di Stato, Sez. VI, n. 2597/2025, intervenendo sul tema delle «maxi-caravan» in un campeggio veneto, ha ribadito che la stabilità funzionale dell'allestimento prevale sulla sua precarietà materiale. Se un gruppo di case mobili è installato in modo permanente, con pertinenze (verande, pedane) che ne impediscono la pronta rimozione, esse devono essere considerate «unità immobiliari» a tutti gli effetti, con obbligo di permesso di costruire e relativo accatastamento.
10. Profili Fiscali e Adempimenti Catastali: le Scadenze del 2026
La riforma paesaggistica ha riflessi diretti sulla gestione fiscale delle strutture ricettive. Uno dei temi più dibattuti riguarda l'accatastamento delle unità mobili, che influisce direttamente sul calcolo dell'IMU e della rendita catastale complessiva del campeggio.
Il Decreto Milleproroghe 2026 è intervenuto con disposizioni urgenti:
- È stata ribadita l'irrilevanza catastale degli allestimenti mobili (caravan, case mobili) che mantengano i requisiti di mobilità reale e i meccanismi di rotazione in funzione.
- Il termine per la presentazione degli atti di aggiornamento della mappa catastale e del Catasto Fabbricati è stato prorogato al 15 dicembre 2026.
11. Sanatoria Paesaggistica e Decreto «Salva Casa»
Si inserisce in questo contesto anche la disciplina della sanatoria per gli interventi realizzati in assenza o in difformità dall'autorizzazione paesaggistica. L'art. 36-bis del d.P.R. n. 380/2001 (introdotto dal Decreto «Salva Casa» nel 2024 e pienamente operativo nel 2026) ha introdotto una procedura semplificata per l'accertamento di compatibilità paesaggistica, applicabile anche a interventi che comportano aumenti di volume o superficie.
La Circolare n. 19 del Ministero della Cultura del 2025 ha chiarito che, sebbene la sanatoria sia oggi più accessibile, il parere della Soprintendenza rimane vincolante. La procedura di sanatoria segue i termini della semplificata (massimo 180 giorni complessivi), con l'attivazione del silenzio-assenso in caso di inerzia della Soprintendenza.
12. Considerazioni Conclusive e Raccomandazioni Operative
L'emanazione del d.P.R. n. 73/2026 segna un punto fermo nella travagliata storia normativa del turismo all'aria aperta in Italia. La forza di questo provvedimento risiede nell'aver trasformato requisiti tecnici precisi (UNI EN 13878, mobilità reale, reversibilità degli allacci) in criteri giuridici di esclusione dall'autorizzazione paesaggistica.
Le raccomandazioni operative per i tecnici pubblici e privati sono le seguenti:
- Verificare che ogni campeggio disponga di una autorizzazione paesaggistica vigente che copra specificamente le aree attrezzate con utenze; in caso contrario, l'esenzione A.27 non opera.
- Documentare con perizia tecnica asseverata la conformità di ciascun mezzo mobile ai requisiti di mobilità reale, da aggiornare almeno annualmente e da esibire in caso di controlli.
- Evitare qualsiasi pertinenza fissa (verande in muratura, pedane ancorate, tettoie permanenti) che comprometterebbe la qualifica di «mezzo mobile» ai sensi della norma UNI EN 13878.
- In Piemonte, valutare l'accesso alle procedure accelerate previste dalla L.R. n. 5/2026 per gli interventi di riorganizzazione di scala maggiore.
- Entro il 15 dicembre 2026, completare la verifica della posizione catastale di tutti gli allestimenti e aggiornare il Catasto Fabbricati ove necessario.
Il paesaggio italiano, risorsa finita e preziosa, non viene «sacrificato» al turismo, ma viene gestito attraverso un modello di sviluppo reversibile. La sfida per il prossimo quinquennio sarà verificare se questa flessibilità procedurale saprà tradursi in una reale crescita qualitativa delle strutture ricettive.
