Un complesso residenziale agibile dal 2013 viene rinforzato con l’incamiciamento di pilastri e travi. A fine lavori il condominio presenta la segnalazione certificata di agibilità (SCA) parziale, limitata alle opere strutturali. Il Comune la dichiara invalida, pretende di nuovo la prova di requisiti igienico-sanitari, aeroilluminanti e antincendio e sospende l’utilizzo degli immobili. Il TAR Piemonte, Sez. II, n. 1767/2026 annulla tutto. L’agibilità non ha una scadenza: dopo un intervento cade solo per la parte modificata e resta valida per il resto, finché il Comune non la rimuove con un provvedimento di autotutela.
Il complesso «Quartiere San Marco» di Varallo (tre edifici e un interrato comune su due livelli, attuativo di un PEC) ottiene l’agibilità nel 2013. Dopo le vendite nascono contenziosi civili per vizi costruttivi. Il CTU nominato dal Tribunale di Novara rileva, con prove in situ, che le proprietà dei materiali in opera non corrispondono alle certificazioni dei getti. Per questo ritiene «non più validi» i collaudi statici e lo segnala al Comune, insieme a vizi minori: camere da letto con lievi scostamenti dal D.M. 5 luglio 1975, balaustre, infiltrazioni, rivestimenti in pietra.
La sequenza successiva è quella che ogni ufficio tecnico conosce:
L’11/06/2025 il Comune contesta l’incompletezza della SCA rispetto all’art. 24, comma 5, del TUE e assegna un termine per integrare (art. 19, c. 3, L. 241/1990). Chiede tre cose: la verifica dei RAI (rapporti aeroilluminanti) e dei requisiti igienico-sanitari, la certificazione antincendio per via dei nuovi elementi in acciaio posti all’esterno delle strutture, gli estremi catastali dei subalterni.
Il tecnico risponde punto per punto. L’intervento non ha toccato impianti, catasto, prestazione energetica, barriere architettoniche o requisiti igienico-sanitari. Il complesso ha già la SCIA antincendio del 2013, per autorimessa e centrale termica, poi rinnovata. L’unica cosa cambiata è la statica, ed è coperta dal nuovo collaudo. Il Comune non si convince e, con quattro provvedimenti successivi (luglio, agosto, ottobre e novembre 2025), arriva a tre risultati:
Il TAR accoglie il primo motivo del ricorso e dei motivi aggiunti. Il Comune ha, di fatto, tentato di invalidare l’agibilità del 2013 senza mai annullarla.
L’art. 24 del d.P.R. 380/2001 fissa le condizioni per conseguire l’agibilità, «ma il relativo certificato non ha una scadenza intrinseca». Se l’immobile è già agibile e manca un provvedimento di autotutela, l’agibilità «può decadere solo allorché siano eseguiti interventi che abbiano alterato la conformazione originale del manufatto». E anche in quel caso è «l’immutazione dell’assetto originario a infirmare in parte qua la certificazione, la quale tuttavia resta valida per i restanti profili» (TAR Piemonte, Sez. II, n. 1767/2026, punti 26.1 e 26.4).
Da qui l’errore del Comune. Ha respinto le SCA e inibito l’uso degli immobili «senza raffrontarne il contenuto con quello dell’originaria certificazione di agibilità». Quella certificazione non era mai stata rimossa e quindi restava valida per tutto ciò che non riguardava le problematiche strutturali oggetto della SCIA (punto 26.3).
Nemmeno la nota del 30/11/2023 poteva fare da autotutela. Chiedeva di produrre nuova documentazione e rinviava a «ulteriori determinazioni» in caso di inadempimento, ma non dichiarava invalida l’agibilità esistente. Una richiesta generica di «dimostrare di nuovo tutto» non equivale a un annullamento d’ufficio.
Il TAR non ha detto che il Comune fosse disarmato. Se le criticità segnalate dal CTU (materiali, collaudi, requisiti minimi) erano tali da far dubitare dell’agibilità del 2013, lo strumento c’era: un procedimento di secondo grado sull’agibilità originaria, con i suoi presupposti e la sua motivazione (art. 21-nonies L. 241/1990, e per le segnalazioni l’art. 19, c. 4). Per le situazioni di pericolo restavano le ordinanze contingibili e urgenti, che il Comune ha infatti usato a parte, nel luglio 2025, per la caduta di materiale lapideo e intonaci. Quello che non si può fare è usare la SCA parziale di un intervento puntuale per far cadere tutto il resto.
Prima del merito il TAR respinge tre eccezioni del Comune, utili a chi gestisce contenziosi condominiali:
Il costruttore ha proposto un ricorso parallelo sugli stessi atti, deciso lo stesso giorno con esito identico (TAR Piemonte n. 1766/2026).
I provvedimenti sono annullati, ma la domanda di risarcimento è respinta. Il danno non è una conseguenza automatica dell’annullamento: il ricorrente deve provare condotta, colpa, nesso causale, an e quantum, e qui non lo ha fatto. Spese compensate per la complessità della vicenda.
Quando arriva una SCA dopo un intervento su un edificio già agibile, prima di contestarla conviene porsi cinque domande:
Dichiarare con chiarezza che la segnalazione è parziale e riferita alle sole opere eseguite. Richiamare gli estremi dell’agibilità originaria. Asseverare, profilo per profilo, cosa l’intervento non ha modificato (impianti, catasto, energia, barriere, requisiti igienico-sanitari, antincendio) e allegare il nuovo collaudo per ciò che è cambiato. Indicare fin da subito i subalterni interessati: qui la loro mancanza ha alimentato mesi di contestazioni.
Testo ufficiale tratto dal portale della Giustizia Amministrativa.