Una casa del 1963 sul Lago Maggiore, un piano terra costruito 70 cm più alto di quanto autorizzato, un tecnico comunale che fa il sopralluogo per l’abitabilità e non obietta nulla, un vincolo paesaggistico arrivato nel 1985. Il nuovo art. 34-ter, comma 4, del DPR 380/2001 (Salva Casa) sembra scritto per questo caso — ma ha un limite preciso: la variazione essenziale. Analisi con i testi di legge verificati e 12 sentenze scaricabili integralmente.
«Edificio in un Comune del Lago Maggiore, costruito con licenza edilizia del 1963. Nelle tavole autorizzate l’altezza utile del piano terra è di 2,10 m, ma è stato realizzato da subito con altezza utile di 2,80 m. Il tecnico comunale ha fatto il sopralluogo per l’abitabilità e l’ha rilasciata senza opposizioni. La scheda catastale di qualche anno dopo riporta correttamente l’altezza del piano terra di 2,80 m. Dal 1985 l’area è vincolata (oggi D.Lgs. 42/2004). Ci sono sentenze che, applicando il Salva Casa, valutano casi simili?»
Sì, lo strumento c’è: l’art. 34-ter c. 4 fa rientrare nelle tolleranze costruttive le difformità realizzate in corso d’opera, accertate nel sopralluogo, senza ordine di demolizione e con agibilità rilasciata. Ma funziona solo se la difformità è parziale: se è una variazione essenziale il comma 4 non si applica. In Piemonte lo decide l’art. 6 della LR 19/1999 (soglie 20% sul volume, 10% sui parametri). Sul vincolo del 1985 c’è una buona notizia: per le tolleranze realizzate entro il 24 maggio 2024 l’art. 3 c. 1 del DL 69/2024 rinvia al regime degli interventi esclusi dall’autorizzazione paesaggistica.
L’articolo è stato introdotto dal DL 69/2024 (Salva Casa), convertito dalla L. 105/2024. Il comma che interessa è il quarto:
Scomposto, il comma 4 chiede cinque condizioni, tutte presenti nel racconto del lettore:
| Condizione del comma 4 | Nel caso del lettore |
|---|---|
| Parziale difformità (non variazione essenziale) | Da verificare — vedi §3 |
| Realizzata durante l’esecuzione dei lavori | Sì: 2,80 m «da subito» |
| Accertata in sopralluogo dai funzionari comunali | Sopralluogo per l’abitabilità |
| Nessun ordine di demolizione o riduzione in pristino | Nessuna obiezione |
| Abitabilità/agibilità rilasciata e non più annullabile | Sì, da decenni |
I commi 1-3 offrono una seconda strada per i titoli anteriori alla L. 10/1977 (qui: licenza 1963): le varianti in corso d’opera in parziale difformità si regolarizzano con SCIA e oblazione calcolata ai sensi dell’art. 36-bis c. 5. L’epoca si prova con i documenti dell’art. 9-bis c. 1-bis (catasto, foto, documenti d’archivio) o, in mancanza, con dichiarazione del tecnico sotto la propria responsabilità (c. 2). Anche questa strada, però, vale solo per le parziali difformità.
È il punto su cui si gioca tutto. Il TAR Lombardia-Milano n. 3221/2026 ha escluso il comma 4 per sottotetti resi abitabili con aumento di volume:
Il TAR richiama il Consiglio di Stato, Sez. VII, n. 637/2026: un solaio rifatto «con diverse altezze» che produce più volume è variazione essenziale (art. 32 c. 1 lett. b DPR 380/2001), e lo è anche il passaggio da superficie non residenziale a superficie abitabile.
Ma cosa sia «essenziale» lo dice la legge regionale: l’art. 32 del DPR 380 rinvia alle Regioni. In Piemonte vale l’art. 6 della LR 19/1999:
Il calcolo va fatto sull’edificio e sul progetto approvato, non sul singolo piano: se lo spessore dei solai non cambia, i +0,70 m di altezza utile del piano terra si ritrovano tali e quali nell’altezza del fabbricato. Due esempi puramente illustrativi, con altezze ipotetiche:
| Esempio | Altezza del fabbricato da progetto (ipotetica) | +0,70 m | Soglia lett. c) (10%) |
|---|---|---|---|
| PT + 2 piani | 8,50 m | +8,2% | Sotto soglia |
| PT + 1 piano | 5,50 m | +12,7% | Sopra soglia |
Un’altezza utile di 2,10 m è ben sotto i 2,70 m che il DM 5/7/1975 fissa oggi per i locali abitabili: con ogni probabilità il piano terra era progettato come locale accessorio (cantine, depositi, autorimessa). Realizzato a 2,80 m, invece, ha l’altezza di un locale abitabile. L’altezza in più, da sola, non cambia la destinazione: se il piano terra è rimasto accessorio, il comma 2 dell’art. 6 esclude la variazione essenziale per le cubature accessorie; se invece oggi è abitato, il passaggio da non residenziale ad abitabile è di per sé variazione essenziale (CdS 637/2026). La destinazione nella licenza, nell’abitabilità e quella attuale vanno verificate prima di tutto il resto.
Fino al Salva Casa la risposta era netta, e il Consiglio di Stato, Sez. II, n. 3668/2026 la ribadisce per un caso di nulla osta del 1968 e abitabilità del 1971:
Attenzione però a cosa c’era in quel caso: un intero piano scantinato mai rappresentato in progetto, senza alcuna prova che fosse stato costruito durante i lavori («non potendosi escludere che tale vano sia stato realizzato successivamente»). Non una difformità parziale in corso d’opera. Lo stesso vale per il TAR Puglia-Bari n. 862/2026: un primo piano mai autorizzato non entra nello stato legittimo.
Il comma 4 cambia il quadro proprio quando i fatti sono quelli del lettore. Il TAR Campania-Salerno n. 1306/2026 (Comune di Ascea) annulla un ordine di ripristino perché il Comune non aveva considerato che:
Nella stessa linea il TAR Salerno n. 1315/2026 (Amalfi) chiede al Comune di verificare il comma 4 «avuto riguardo alla risalenza del manufatto, alla documentazione edilizia prodotta e alla concreta consistenza dell’intervento», e il TAR Salerno n. 1358/2026 (Positano) ricorda che gli artt. 34-bis, 34-ter e 36-bis impongono una valutazione puntuale, non il semplice richiamo alle norme vigenti. Il TAR Lombardia-Milano n. 2134/2025 mostra un Comune lacustre (Tremezzo) che applica esso stesso il comma 4 alle opere «verificate con sopralluogo» prima dell’agibilità del 1994.
La norma parla di difformità accertate all’esito del sopralluogo. Il caso più forte è quello di Ascea, con ampliamenti verbalizzati. Se il verbale di visita dice solo «conforme al progetto», il Comune potrebbe sostenere che la difformità non è stata accertata. Recuperare la pratica di abitabilità completa è quindi il primo passo.
L’area è diventata vincolata nel 1985, vent’anni dopo la costruzione. Il vincolo sopravvenuto non è irrilevante: il TAR Lazio-Roma n. 21453/2024 ricorda che per sanare un’opera in un’area vincolata dopo la costruzione serve comunque il parere dell’autorità preposta al vincolo.
Qui però interviene una norma finale del Salva Casa, verificata sul testo ufficiale:
L’art. 2 c. 1 del DPR 31/2017 è la norma sugli interventi esclusi dall’autorizzazione paesaggistica. Il TAR Salerno n. 1306/2026 collega esplicitamente le due norme: il Comune doveva verificare il 34-ter c. 4 «e, di conseguenza, dell’art. 3, comma 1, del d.l. n. 69/2024». Nel caso di Ascea l’immobile aveva perfino un nulla osta della Soprintendenza del 1967: il vincolo c’era già.
Con il comma 4 la difformità diventa tolleranza, e le tolleranze realizzate entro il 24/5/2024 seguono il regime degli interventi esclusi dall’autorizzazione paesaggistica (lettura del TAR Salerno 1306/2026). Con la via dei commi 1-3, invece, la norma rinvia espressamente all’art. 36-bis c. 5-bis per gli interventi in difformità dall’autorizzazione paesaggistica: serve comunque la valutazione paesaggistica.
L’art. 6 c. 3 della LR 19/1999 considera in totale difformità (o variazione essenziale) gli interventi «effettuati su immobili sottoposti a vincolo» paesistico. Nel caso del lettore l’intervento è del 1963, il vincolo del 1985: al momento dell’intervento l’immobile non era vincolato. Non abbiamo trovato sentenze che affrontino esattamente questo incrocio; è un argomento da sviluppare nella pratica, non un dato acquisito.
C’è una sentenza piemontese che, pur senza applicare il 34-ter, arriva a un risultato molto vicino, su un caso quasi identico: il TAR Piemonte, Sez. II, n. 1827/2026 (Cannobio, Lago Maggiore). Progetto approvato nel 1963, abitabilità nel 1971 dopo sopralluogo, ordinanza di demolizione nel 2023 per difformità tra cui la modifica della quota della soletta. Ricorso accolto:
Per il TAR le difformità erano «ictu oculi percepibili» e avrebbero potuto essere rilevate nel sopralluogo del 1971; il Comune che interviene mezzo secolo dopo deve motivare in modo specifico l’interesse pubblico attuale alla demolizione. È la rete di sicurezza se la qualificazione come parziale difformità venisse contestata.
| Sentenza | Esito | Principio utile |
|---|---|---|
| TAR Salerno 1306/2026 | Accolto | Difformità verbalizzate nel sopralluogo + abitabilità: il Comune deve verificare il 34-ter c. 4 e l’art. 3 c. 1 DL 69/2024 |
| TAR Piemonte 1827/2026 | Accolto | Sopralluogo di abitabilità del 1971 e 50 anni di silenzio: affidamento qualificato |
| TAR Salerno 1315/2026 | Accolto | Il Comune deve valutare il comma 4 guardando a risalenza, documenti e consistenza |
| TAR Milano 2134/2025 | Accolto | Comune che riconosce l’affidamento ex comma 4 per opere verificate prima dell’agibilità |
| TAR Salerno 1358/2026 | Accolto in parte | Artt. 34-bis, 34-ter, 36-bis: serve una valutazione puntuale |
| TAR Milano 3221/2026 | Respinto | Il comma 4 non si applica alle variazioni essenziali |
| Cons. Stato 637/2026 | Respinto | Solaio a quota diversa con più volume = variazione essenziale |
| Cons. Stato 3668/2026 | Accolto l’appello del Comune | L’abitabilità non ha efficacia autorizzativa (piano intero non in progetto) |
| TAR Bari 862/2026 | Respinto | Un piano mai autorizzato non entra nello stato legittimo |
| TAR Roma 21453/2024 | Respinto | Il vincolo sopravvenuto richiede il parere dell’autorità preposta |
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