Con la sentenza n. 164 del 9 ottobre 2026 la Corte costituzionale ha bocciato il «modello Emilia-Romagna» — la creazione di una destinazione d’uso urbanistica ad hoc chiamata «locazione breve» valida su tutto il territorio regionale — ma ha lasciato in piedi la possibilità per le Regioni, e per i Comuni tramite la pianificazione, di regolare il fenomeno in modo mirato. Per chi lavora in ufficio tecnico la domanda pratica è una sola: quando una locazione turistica comporta un mutamento di destinazione d’uso rilevante, e fin dove può spingersi il Comune?
Il principio consolidato — ribadito dal Consiglio di Stato nel 2025 — è che la locazione per finalità turistica svolta in forma non imprenditoriale è un atto di disposizione e godimento dell’immobile, riconducibile al diritto di proprietà e alla libertà contrattuale. L’immobile conserva la destinazione residenziale: non «diventa» una struttura ricettiva per il solo fatto di essere affittato ai turisti (art. 53 del D.lgs. 79/2011, che rinvia al codice civile).
Ne discende, sul piano amministrativo, una conseguenza netta: per la locazione turistica non imprenditoriale è prevista una semplice comunicazione al Comune (a fini di monitoraggio e di attribuzione del codice identificativo), non una SCIA. Il Consiglio di Stato (Sez. V, sent. 7 aprile 2025, n. 2928, vicenda del Comune di Sirmione) lo ha affermato con chiarezza: il Comune non può dichiarare irricevibile la comunicazione, non può chiedere documentazione ulteriore rispetto a quella prevista dalla disciplina regionale, non può vietare la stipula del contratto.
Il discrimine è la forma imprenditoriale. La gestione non imprenditoriale è desunta dalla disciplina delle case-vacanza fino a 3 unità immobiliari (a fini fiscali le circolari dell’Agenzia delle Entrate usano la soglia di 4). Oltre, o quando ricorrono i servizi tipici dell’attività d’impresa, scatta la forma imprenditoriale: in quel caso è dovuta la SCIA al SUAP (art. 13-ter del DL 145/2023, conv. L. 191/2023).
Attenzione, però: il controllo sull’immobile resta. Che il Comune non possa vietare il contratto non significa che non possa dire nulla sull’alloggio. Il TAR Brescia (Sez. II, 22 aprile 2026, n. 560, ancora sulla vicenda di Sirmione) ha precisato che, nell’esercizio delle competenze urbanistiche ed edilizie che già gli spettano — eliminazione delle barriere architettoniche, dotazione di parcheggi pertinenziali, sicurezza degli impianti — il Comune può legittimamente pretendere che l’alloggio destinato alla locazione turistica possieda i requisiti di sicurezza, visitabilità e compatibilità con il contesto urbano. Quando l’alloggio ne è privo, la comunicazione (CIA) viene trattata secondo lo schema dell’art. 19 della L. 241/1990 e può essere inibita o conformata. Il confine è la proporzionalità: sul requisito dei parcheggi, ad esempio, il Comune deve consentire soluzioni alternative (parcheggi pubblici in zona, posti auto in locazione a distanza ragionevole, servizi di mobilità). Sono «motivi imperativi di interesse generale» (art. 8, c. 1, lett. h, del D.lgs. 59/2010), non un potere di disincentivare in sé la locazione turistica.
La legge dell’Emilia-Romagna n. 10/2025 aveva fatto due cose:
La Corte:
La Corte non ha detto che i Comuni non possono regolare le locazioni brevi. Ha bocciato uno strumento specifico — la destinazione d’uso ad hoc generalizzata — perché sproporzionato e discriminatorio. Il contingentamento mirato, per zona e proporzionato, resta praticabile: la stessa sentenza si colloca nel solco di Corte cost. 61/2026 e 186/2025.
La Corte ha già salvato due approcci diversi da quello emiliano:
Sul versante amministrativo, il TAR Toscana (sentenze del maggio 2026) ha respinto i ricorsi contro il regolamento del Comune di Firenze fondato sull’art. 59 della L.R. Toscana 61/2024: stop a nuove locazioni turistiche nell’area UNESCO, autorizzazione quinquennale per immobile, superficie minima. La chiave della tenuta è la proporzionalità e la delimitazione territoriale (il centro storico ad alta pressione turistica), non un divieto generalizzato.
Per l’ufficio tecnico la bussola resta l’art. 23-ter del DPR 380/2001: il mutamento di destinazione d’uso urbanisticamente rilevante è il passaggio tra categorie funzionali diverse (residenziale; turistico-ricettiva; produttiva e direzionale; commerciale; rurale). All’interno della stessa categoria il mutamento è sempre ammesso, salvo diversa previsione degli strumenti urbanistici.
Il principio della 164/2026 è, in filigrana, proprio questo: non si può trasformare per legge una destinazione residenziale in turistico-ricettiva per il solo fatto che l’immobile venga affittato a turisti, perché la locazione turistica non imprenditoriale non altera l’uso residenziale dell’immobile.
A livello regionale le discipline del mutamento d’uso confermano l’impianto:
Il Consiglio di Stato, con la sentenza Sez. V 29 dicembre 2025, n. 10361, ha annullato gli atti con cui il Comune di Bologna aveva introdotto — in variante al PUG e al Regolamento Edilizio — una nuova sottocategoria funzionale per le unità abitative a uso turistico e un requisito di «alloggio minimo» di 50 mq nel centro storico.
Va letta con precisione: l’annullamento è avvenuto per un vizio procedurale — la mancata ripubblicazione della variante dopo l’introduzione di modifiche sostanziali in accoglimento delle osservazioni (artt. 43 e 46 della L.R. ER 24/2017), a garanzia della partecipazione — e per un punto sulla regolarizzazione della procura. Il Consiglio di Stato ha espressamente lasciato «impregiudicato il merito delle scelte pianificatorie e regolamentari» del Comune. In primo grado, anzi, il TAR aveva riconosciuto nel merito che la regolazione delle locazioni turistiche, quando è funzionale all’ordinata pianificazione del territorio, rientra nelle competenze del Comune.
Morale per chi scrive atti: non si può affermare che «il Consiglio di Stato ha vietato ai Comuni l’alloggio minimo». La questione sostanziale resta aperta; ciò che la pronuncia insegna è, piuttosto, l’importanza del corretto iter partecipativo quando si introducono limiti di questo tipo in variante.
Documento informativo a cura di Tecnico Pubblico. Non sostituisce la verifica della normativa regionale e comunale applicabile al caso concreto.