Il Comune rilascia il permesso in sanatoria ex art. 36 DPR 380/2001, ma all’articolo 5 impone l’allacciamento dell’immobile al collettore fognario comunale. Il TAR Piemonte, Sez. II, n. 1821/2026 annulla la condizione e lascia in piedi la sanatoria, con due motivi distinti. Primo: una prescrizione estranea alla verifica della doppia conformità contrasta con il contenuto tipico dell’accertamento di conformità. Secondo: anche a volerla ammettere, il Comune non aveva verificato i presupposti dell’obbligo di allaccio, cioè la distanza dal collettore prevista dalla legge regionale. Sotto, cosa cambia dopo il Salva Casa con l’art. 36-bis.
I proprietari di un fabbricato condominiale a Baldissero Torinese chiedono l’accertamento di conformità ex art. 36 DPR 380/2001 per conservare modifiche esterne e interne. Nel procedimento fanno tutto ciò che viene loro chiesto: integrano la documentazione, depositano una relazione sullo smaltimento delle acque, pagano l’oblazione e ottengono anche l’accertamento di compatibilità paesaggistica ex art. 167 d.lgs. 42/2004, con la relativa sanzione.
Il permesso in sanatoria arriva il 15 maggio 2024, ma il suo articolo 5 prevede l’«Allacciamento al collettore fognario comunale» e vi condiziona l’accoglimento. Sullo sfondo c’è un contenzioso già aperto: tre ordinanze sindacali che imponevano lo stesso allaccio, impugnate a parte, e un sopralluogo ARPA del 2022 su uno sversamento di liquami che i ricorrenti dicono non imputabile al condominio.
I proprietari impugnano solo la clausola, non il titolo. Il Comune non si costituisce in giudizio.
Il TAR parte da un dato noto: la giurisprudenza maggioritaria ritiene illegittimi i permessi in sanatoria ex art. 36 condizionati all’esecuzione di opere future. L’accertamento di conformità verifica infatti che le opere già realizzate fossero conformi alla disciplina vigente sia al momento della costruzione sia al momento della domanda. Un titolo che subordina la sanatoria a lavori ancora da fare «stride» con questa logica.
Nel caso concreto il Collegio aggiunge un elemento decisivo: il Comune non ha valutato la prescrizione alla luce della disciplina edilizia succedutasi nel tempo. L’ha apposta ex abrupto, limitandosi a richiamare le ordinanze sindacali e la pendenza dei relativi ricorsi.
La condizione, «in quanto portatrice di un contenuto contrastante con quello tipico del provvedimento emanato ex art. 36 D.P.R. 380/2001, è di per sé illegittima e meritevole di rimozione» (TAR Piemonte, Sez. II, n. 1821/2026, punto 8.3).
Detto in termini pratici: la sanatoria non è la sede per ottenere dal privato ciò che il Comune sta cercando di imporgli con altri strumenti. Se l’obbligo di allaccio esiste, va fatto valere nel suo procedimento, non usato come leva sul titolo edilizio.
Il TAR accoglie anche il secondo motivo, e lo fa «anche ritenendo» che una prescrizione del genere fosse in astratto ammissibile. In ogni caso mancava l’accertamento dei presupposti di legge dell’obbligo di allaccio.
Non basta nemmeno il richiamo al sopralluogo ARPA del 2022. I proprietari avevano descritto nel procedimento il buon funzionamento dei propri impianti di smaltimento. Se il Comune riteneva inattendibile quella relazione, avrebbe dovuto fare i relativi approfondimenti, «di cui, tuttavia, l’atto gravato non porta traccia» (punto 9.4).
Un obbligo di allaccio imposto senza misurare la distanza dal collettore, senza considerare il profilo altimetrico e senza confutare la relazione tecnica di parte è un difetto di istruttoria. Il TAR lo rileva anche se il Comune non si è difeso: la prova del privato (la relazione con i 176,77 metri) è rimasta senza risposta.
Il dispositivo è chirurgico: il TAR annulla la sola prescrizione dell’articolo 5. Il permesso in sanatoria resta valido. Il Comune è condannato a pagare 3.000 euro di spese di lite, oltre accessori.
Per il privato è la strategia giusta: impugnare il titolo per intero avrebbe messo a rischio la sanatoria stessa. Impugnare la clausola in parte qua salva il risultato del procedimento e toglie solo l’obbligo contestato.
Nel frattempo i proprietari hanno presentato una SCIA con la domanda di autorizzazione allo scarico in un recettore diverso dalla pubblica fognatura, procedimento che risultava ancora aperto. È la conferma che la questione dello scarico ha una sua sede, distinta dalla sanatoria edilizia.
Il permesso impugnato è del 15 maggio 2024, due settimane prima dell’entrata in vigore del D.L. 69/2024 (Salva Casa), che ha diviso l’accertamento di conformità in due binari:
| Art. 36 | Art. 36-bis | |
|---|---|---|
| Quando si applica | Assenza del permesso o totale difformità | Parziali difformità (art. 34), interventi in assenza o difformità dalla SCIA (art. 37), variazioni essenziali (art. 32) |
| Conformità richiesta | Doppia conformità piena | Urbanistica al momento della domanda; edilizia al momento della realizzazione |
| Condizioni al rilascio | Non previste | Ammesse, ma solo per due categorie di interventi (comma 2) |
L’art. 36-bis, comma 2, consente allo sportello unico di «condizionare il rilascio del provvedimento alla realizzazione, da parte del richiedente, degli interventi edilizi, anche strutturali, necessari per assicurare l’osservanza della normativa tecnica di settore relativa ai requisiti di sicurezza e alla rimozione delle opere che non possono essere sanate ai sensi del presente articolo».
La sentenza applica l’art. 36 e non si pronuncia sul 36-bis. Ma il perimetro del comma 2 è stretto: sicurezza e rimozione dell’insanabile. Un obbligo di allaccio alla fognatura comunale non rientra in modo evidente in nessuna delle due categorie. Per questo, anche per una sanatoria ex 36-bis rilasciata oggi, una clausola come quella di Baldissero ci sembra difficilmente difendibile, oltre al difetto di istruttoria che resterebbe identico.
Prima di inserire una prescrizione in un permesso in sanatoria, il responsabile del procedimento dovrebbe porsi quattro domande:
Se la sanatoria è buona ma contiene una clausola ingiusta, si impugna solo la clausola. Va documentato con una relazione tecnica perché l’obbligo non sussiste (distanze, dislivelli, funzionamento degli impianti esistenti), e conviene attivare in parallelo il procedimento corretto, ad esempio l’autorizzazione allo scarico in un recettore diverso dalla fognatura.
Testo ufficiale tratto dal portale della Giustizia Amministrativa. Nel testo pubblicato dal TAR il riferimento all’art. 36 compare in un punto come «D.P.R. n. 381/2001»: si tratta evidentemente del D.P.R. 380/2001.