I. Il Condono come "Titolo di Serie B": Il Contesto Storico

Per decenni, gli immobili oggetto dei tre condoni edilizi (1985, 1994, 2003) sono stati relegati in un limbo giuridico: considerati legittimi ai fini della commerciabilità, ma sostanzialmente congelati nella loro consistenza fisica per quanto concerneva le possibilità di trasformazione profonda e l'accesso ai benefici per la rigenerazione urbana.

La Corte Costituzionale, con le sentenze n. 24/2022 e n. 119/2024, aveva negato la possibilità che tali edifici beneficiassero delle premialità volumetriche previste dai Piani Casa regionali o dalle leggi sulla rigenerazione urbana. Il ragionamento si basava sulla distinzione tra:

Questo approccio generava il cosiddetto "congelamento" degli immobili condonati: edifici che potevano essere mantenuti ma non significativamente trasformati attraverso le leggi di semplificazione, contribuendo al degrado di intere aree urbane dove i condonati sono spesso la maggioranza del patrimonio edilizio.

II. La Svolta: L'Art. 1, Comma 23 della Legge di Bilancio 2026

L'articolo 1, comma 23, della Legge n. 199/2025 (Legge di Bilancio 2026) rappresenta il punto di rottura rispetto al passato. Esso interviene modificando l'art. 5, comma 10, del D.L. 70/2011 (Decreto Sviluppo), norma cardine che disciplina i programmi regionali di riqualificazione urbana.

Il Significato Tecnico del Termine "Conseguito"

L'inserimento della parola "conseguito" non è casuale. Essa mira a risolvere una delle più grandi incertezze del patrimonio edilizio italiano: la validità delle domande di condono mai formalmente evase dai Comuni ma perfezionate tramite silenzio-assenso. Molti proprietari possiedono immobili regolarizzati "per legge" ma privi di un provvedimento amministrativo espresso.

Portata della Riforma: Cosa è Ora Consentito

Le Regioni, attraverso le leggi sulla rigenerazione urbana, possono ora prevedere per gli immobili condonati:

• Riconoscimento di volumetria aggiuntiva in caso di demolizione e ricostruzione, con premi per efficienza energetica e adeguamento sismico
• Delocalizzazione delle volumetrie in aree diverse, più idonee dal punto di vista urbanistico o paesaggistico
• Mutamento di destinazione d'uso tra funzioni compatibili o complementari, superando le rigide zonizzazioni dei vecchi Piani Regolatori
• Modifica della sagoma per l'armonizzazione architettonica con il contesto urbano esistente

III. Stato Legittimo e Art. 9-bis TUE: Come Determinarlo per gli Immobili Condonati

L'articolo 9-bis del TUE, come riformulato dal Decreto Salva Casa (D.L. 69/2024), definisce lo stato legittimo dell'immobile come quello risultante dai titoli abilitativi della costruzione o dell'ultimo intervento edilizio, a condizione che l'amministrazione abbia verificato la legittimità dei titoli pregressi.

Tuttavia, l'elenco dei titoli legittimanti nell'art. 9-bis non citava esplicitamente i condoni, portando alcuni interpreti a ritenere che essi rimanessero esclusi dalla definizione di piena legittimità. La Legge di Bilancio 2026 colma questo vuoto interpretativo per via indiretta: permettendo agli immobili condonati di accedere alla rigenerazione urbana (che presuppone lo stato legittimo), il legislatore conferma che il titolo di condono è idoneo a stabilire la base di partenza per qualsiasi nuovo intervento.

Procedura Operativa per la Certificazione dello Stato Legittimo

Per certificare la legittimità di un immobile condonato ai fini di una ristrutturazione con premialità, il tecnico asseverante deve seguire un percorso rigoroso:

1. Reperire la documentazione completa del condono: non basta la domanda; occorre verificare il pagamento integrale dell'oblazione e degli oneri concessori, nonché la presenza del certificato di idoneità statica (ove dovuto)
2. Verificare la modalità di perfezionamento del titolo: se rilasciato con provvedimento espresso o perfezionato per silenzio-assenso secondo le scadenze di legge
3. Verificare l'assenza di vincoli assoluti ostativi: in aree soggette a vincoli paesaggistici o ambientali, il condono potrebbe essere stato rilasciato solo per "abusi formali", rendendo l'edificio non idoneo a ricevere ulteriori aumenti volumetrici
4. Asseverare la rispondenza alle nuove tolleranze Salva Casa: le difformità minori (scostamenti dimensionali 2-6%, posizionamento finestre, variazioni di superficie interna) possono essere "assorbite" senza nuovo titolo
5. Redigere la Relazione Tecnica Integrata che ricostruisce l'intera storia edilizia a partire dal titolo di condono come atto fondativo della legittimità

Nuove Tolleranze Salva Casa e Impatto sui Condoni

Un aspetto fondamentale riguarda la gestione delle difformità emerse dopo il rilascio o il conseguimento del condono. Grazie al Salva Casa, molte di queste irregolarità minori rientrano nelle tolleranze costruttive, senza richiedere un nuovo condono o una sanatoria complessa.

IV. Incentivi Fiscali 2026: Il Supporto Finanziario

La Legge di Bilancio 2026 non si occupa solo di norme ordinamentali, ma fornisce anche il supporto finanziario necessario per attuare le ristrutturazioni ora rese possibili sugli immobili condonati. La novità principale è la "sterilizzazione" del decalage: le aliquote al 50% per gli interventi sulle abitazioni principali, che avrebbero dovuto scendere drasticamente, sono state prorogate per tutto il 2026.

V. Il Caso Piemonte: L.R. 7/2025 e Sblocco delle Premialità

Il Piemonte è un caso esemplare di come la tensione tra Stato e Regioni abbia influenzato la gestione degli immobili condonati. La precedente L.R. n. 7/2022 era stata pesantemente censurata dalla Corte Costituzionale (Sentenza 119/2024) nella parte in cui consentiva interventi in deroga anche per immobili abusivi condonati, poiché tale possibilità non era all'epoca prevista dalla legge statale parametro (il D.L. 70/2011).

La L.R. 21 maggio 2025, n. 7: Il Nuovo Quadro Regionale

Per sanare l'illegittimità e anticipare la riforma nazionale, la Regione ha approvato la L.R. 7/2025, che modifica la L.R. 56/1977 (Tutela ed uso del suolo) e la L.R. 16/2018 (Misure per il riuso e la riqualificazione), stabilendo che gli interventi di riuso e riqualificazione sono consentiti su edifici "legittimi alla data di presentazione della richiesta".

Grazie alla Legge di Bilancio 2026, la "legittimità" di un edificio condonato non è più in discussione. I Comuni piemontesi possono ora deliberare interventi che prevedano:

• Ampliamenti volumetrici nel rispetto di criteri di qualità architettonica, statica ed energetica
• Destinazioni d'uso compatibili o complementari definite da una matrice di compatibilità regionale
• Deroghe ai parametri edilizi e urbanistici comunali nell'ambito di progetti di rigenerazione urbana deliberati dal Consiglio Comunale

Il Caso Novara: Partenariato Pubblico-Privato e Rigenerazione

La città di Novara si è distinta per l'utilizzo innovativo del Partenariato Pubblico-Privato (PPP) nei processi di rigenerazione urbana, con i progetti nel quartiere Sant'Agabio e per la Cascina Cascinetta. Molti edifici in aree di degrado sociale presentano titoli di condono che ne bloccavano il recupero.

La possibilità di includere pienamente questi edifici nei programmi di riqualificazione, beneficiando delle premialità volumetriche e degli incentivi fiscali prorogati, aumenta la redditività degli interventi, facilita l'attrazione di capitali privati e riduce il consumo di suolo vergine. Il Comune ha recentemente recepito le nuove potenzialità aggiornando i documenti di programmazione (DUP) e il programma triennale dei lavori pubblici.

VI. Il Paradosso della Fiscalizzazione: La Questione Aperta

Nonostante l'apertura storica verso i condoni, il quadro normativo del 2026 lascia irrisolto il problema degli immobili oggetto di "fiscalizzazione". La fiscalizzazione avviene quando una parziale difformità non può essere demolita senza pregiudicare la parte conforme dell'edificio; il proprietario paga una sanzione pecuniaria che estingue la sanzione demolitoria ma non "sana" l'abuso in senso stretto.

VII. Semplificazione Procedurale: SCIA e Autotutela Ridotta

La Legge di Bilancio 2026 non si limita a cambiare i contenuti del diritto edilizio, ma ne accelera anche le procedure. Uno dei cambiamenti più significativi è la riduzione da 12 a 6 mesi del termine entro cui la PA può annullare d'ufficio un titolo edilizio illegittimo (autotutela amministrativa).

Trascorso un semestre dal consolidamento di una SCIA o dal rilascio di un permesso di costruire, l'atto diventa sostanzialmente inattaccabile, a meno che non emergano reati accertati con sentenza definitiva o false rappresentazioni penalmente rilevanti. Questa protezione riduce drasticamente il rischio di contenziosi postumi che spesso bloccavano le compravendite o i finanziamenti bancari per anni.

Grazie alla validità riconosciuta ai titoli condonati, molti ampliamenti o delocalizzazioni volumetriche che prima richiedevano il Permesso di Costruire possono ora essere avviati tramite SCIA, con un risparmio di tempo stimato tra i 60 e i 90 giorni.

VIII. Responsabilità dei Professionisti

Il nuovo quadro normativo pone un carico di responsabilità senza precedenti sulle spalle dei tecnici abilitati. Con la semplificazione delle procedure e la riduzione dei tempi di controllo comunale, il ruolo dell'asseveratore diventa centrale nel garantire la correttezza della ricostruzione dello stato legittimo.

IX. Conclusioni Operative

Raccomandazioni per i Professionisti

• Verificare sempre la documentazione completa del condono: oblazione, oneri concessori, certificato statico
• Distinguere tra titolo rilasciato con provvedimento espresso e titolo perfezionato per silenzio-assenso: entrambi ora validi, ma la prova del perfezionamento va documentata
• Controllare preventivamente la presenza di vincoli paesaggistici o ambientali che possano ostacolare le premialità
• Applicare le tolleranze Salva Casa (2-6%) per assorbire le difformità minori rispetto ai grafici del condono
• Per gli immobili fiscalizzati, attendere un chiarimento ministeriale o una pronuncia giurisprudenziale prima di asseverare l'accesso alle premialità
• Valorizzare la riduzione del termine di autotutela (6 mesi) nella comunicazione con i clienti come elemento di certezza giuridica