Quando l’acquisizione gratuita ex art. 31 DPR 380/2001 tiene in giudizio e quando viene annullata? Due sentenze del Consiglio di Stato del 2026, a esiti opposti, indicano lo stesso spartiacque: la notifica dell’ordine di demolizione. Con la notifica valida l’acquisizione è blindata — non la scalfiscono né il ritardo di anni né la mancata notifica del verbale di inottemperanza (Cons. Stato Sez. IV n. 5900/2026). Senza una notifica perfezionata, invece, l’intera catena crolla e la «conoscenza di fatto» dell’abuso non basta a sostituirla (Cons. Stato Sez. VII n. 5153/2026).
L’acquisizione gratuita al patrimonio comunale è l’esito naturale dell’inottemperanza all’ordine di demolizione: chi non demolisce entro 90 giorni perde di diritto il bene e l’area di sedime. Su questo automatismo il contenzioso è costante, e la domanda pratica è sempre la stessa: di quali passaggi ha davvero bisogno l’acquisizione per reggere?
Due pronunce del Consiglio di Stato depositate nell’estate 2026, con esiti opposti, convergono su un’unica risposta. La n. 5900/2026 respinge il privato e conferma un’acquisizione adottata a 9 anni di distanza dall’ordine; la n. 5153/2026 respinge invece il Comune e annulla l’acquisizione. La differenza non sta nella gravità dell’abuso, né nel tempo trascorso: sta nella notifica dell’ordinanza di demolizione, unico vero presupposto di validità dell’intera catena sanzionatoria.
L’acquisizione ex art. 31 DPR 380/2001 vive o muore con la notifica dell’ordine di demolizione: se la notifica è valida, tutto il resto (verbale di inottemperanza, tempi, imprecisioni catastali) è secondario; se la notifica manca, non c’è nulla da salvare.
L’acquisizione non è un atto discrezionale: è l’ultimo anello di una sequenza rigidamente tipizzata che la sentenza 5153/2026 elenca senza margini interpretativi:
La cornice di riferimento è l’Adunanza Plenaria n. 16/2023, richiamata da entrambe le sentenze: l’inottemperanza è un illecito omissivo propter rem, distinto dall’abuso originario; l’atto di acquisizione ha natura dichiarativa e comporta l’acquisto ipso iure del bene alla scadenza del termine di 90 giorni fissato con l’ordinanza di demolizione. Proprio perché l’effetto è automatico, tutto si concentra sul suo unico presupposto formale: che l’ordine di demolizione sia stato regolarmente notificato al proprietario.
Il Comune di Scanzano Jonico (MT) aveva ordinato nel 2014 la demolizione di manufatti abusivi e, solo nel 2023 — nove anni dopo — aveva disposto l’acquisizione di oltre 40.000 mq di terreno. I proprietari impugnavano lamentando: la mancata previa notifica dell’accertamento di inottemperanza, il tempo abnorme trascorso, l’imprecisione su una particella nel frattempo soppressa, l’invio del provvedimento a un soggetto che aveva già venduto la sua quota.
Il Consiglio di Stato respinge l’appello punto per punto. Il passaggio cardine riguarda il ruolo del verbale di accertamento dell’inottemperanza:
Ne discende che l’effetto acquisitivo si è già prodotto ex lege con l’inutile decorso dei 90 giorni dalla notifica dell’ordine: il verbale di inottemperanza e la sua notifica servono a trascrivere e a immettere nel possesso, non a far nascere l’acquisto. Da qui il rigetto di tutte le altre censure:
Se l’ordinanza di demolizione è stata notificata correttamente e i 90 giorni sono decorsi, l’acquisizione è solida anche se adottata molto tempo dopo, anche con imperfezioni catastali o di recapito del verbale: sono profili non decisivi.
Il rovescio della medaglia arriva dallo stesso Consiglio di Stato, con la Sez. VII. Il Comune di Giugliano in Campania aveva demolito — sulla carta — l’intero iter: ordinanza, verbale di inottemperanza, determina di acquisizione. Ma la notifica dell’ordine di demolizione, tentata ai sensi dell’art. 140 c.p.c., non si era perfezionata (destinatario «sconosciuto» al primo accesso, adempimenti successivi incompleti). Il TAR aveva annullato l’acquisizione; il Comune appellava.
Il Consiglio di Stato respinge l’appello del Comune con una motivazione lineare:
Il ragionamento è l’esatto specchio della 5900: se la notifica non si perfeziona, il termine di 90 giorni non decorre; senza decorso del termine non c’è inottemperanza; senza inottemperanza non c’è l’illecito omissivo che fa scattare l’acquisto ipso iure. Il collegio ricorda inoltre il principio consolidato che vale come monito per ogni ufficio:
Il punto più insidioso della 5153/2026 riguarda la tentazione — frequente negli uffici — di sostituire la notifica formale con la «conoscenza di fatto». Il Comune sosteneva infatti che il proprietario sapeva dell’abuso: era imputato in un parallelo processo penale per gli stessi manufatti, aveva la disponibilità materiale del bene, era stato persino condannato. Argomenti respinti in blocco.
La conoscenza dell’abuso edilizio attiene a un illecito diverso (la realizzazione dell’opera). L’acquisizione presuppone invece un distinto illecito omissivo: la mancata ottemperanza a un ordine formalmente notificato. La «conoscibilità» di fatto non sostituisce la notifica: la conoscenza richiesta è necessariamente formale e legale, non presunta.
Come sintetizza la sentenza, equiparare la conoscenza dell’abuso alla conoscenza dell’ordine è «giuridicamente errato»: contrasta con la natura sanzionatoria dell’acquisizione, elide le garanzie procedimentali e viola il principio di legalità e tipicità delle sanzioni amministrative. Nemmeno una condanna penale per lo stesso abuso prova l’avvenuta notifica dell’ordine demolitorio.
| Elemento | Incide sulla validità dell’acquisizione? | Fonte |
|---|---|---|
| Notifica valida dell’ordine di demolizione | SÌ — presupposto indispensabile | 5153/2026; 7008/2020 |
| Notifica a tutti i comproprietari | SÌ — niente spoliazione pro quota | 5153/2026 |
| Decorso dei 90 giorni dalla notifica | SÌ — fa nascere l’acquisto ipso iure | Ad. Plen. 16/2023 |
| Previa notifica del verbale di inottemperanza | No — funzione solo certificativa | 5900/2026 |
| Tempo trascorso (anche molti anni) | No — l’acquisto è già avvenuto | 5900/2026 |
| Imprecisioni catastali (particella soppressa) | No, se area individuabile da mappa | 5900/2026 |
| Conoscenza «di fatto» dell’abuso | No — non sostituisce la notifica | 5153/2026 |
La lettura combinata delle due sentenze offre indicazioni operative precise a chi istruisce le pratiche sanzionatorie in edilizia.
Impugnare l’acquisizione per soli vizi procedimentali è una strada quasi sempre chiusa (l’effetto è automatico). Il terreno di difesa è a monte: contestare tempestivamente l’ordine di demolizione nei termini, oppure eccepire il mancato perfezionamento della notifica — l’unico vizio che, come nel caso 5153/2026, travolge l’intera catena.