Nuovo Condono Edilizio in Italia 2025-2026: Analisi Completa delle Proposte, del Dibattito Politico e dei Profili Costituzionali

Il dibattito sul nuovo condono edilizio è tornato prepotentemente al centro dell'agenda politica italiana alla fine del 2025, attraverso una serie di emendamenti alla Legge di Bilancio 2026 presentati principalmente da Fratelli d'Italia. Le proposte, che hanno suscitato accese polemiche tra maggioranza e opposizioni, puntano a una doppia sanatoria: da un lato la riapertura dei termini del condono del 2003 (mai applicato in alcune regioni come la Campania), dall'altro una nuova finestra di regolarizzazione sul modello del condono del 1985 per opere abusive realizzate fino al 30 settembre 2025. Dopo intense discussioni parlamentari, le proposte sono state escluse dalla Legge di Bilancio ma il governo ha confermato l'intenzione di inserirle in un altro provvedimento, probabilmente nel contesto della riforma del Testo Unico dell'Edilizia.

I. Cronologia dei Condoni Edilizi in Italia

L'Italia ha conosciuto nel corso della sua storia repubblicana tre grandi condoni edilizi straordinari, ciascuno caratterizzato da finalità, ambiti di applicazione e risultati differenti. Questi provvedimenti hanno segnato profondamente il rapporto tra Stato, cittadini e territorio, con conseguenze che si manifestano ancora oggi a livello urbanistico, ambientale ed economico.

Impatto Economico dei Condoni Precedenti

Contrariamente alle aspettative, i condoni edilizi hanno generato entrate fiscali molto inferiori alle previsioni iniziali. Secondo analisi economiche, i condoni hanno rappresentato "un pessimo affare" per l'Italia, non solo dal punto di vista delle casse degli enti locali, ma soprattutto per l'incentivo implicito all'abusivismo edilizio che hanno generato.

*Valori convertiti in euro e aggiornati per inflazione (stima)

II. Le Nuove Proposte di Condono 2025-2026

Alla fine del 2025, durante l'esame parlamentare della Legge di Bilancio 2026, sono emerse diverse proposte di sanatoria edilizia che hanno riacceso un acceso dibattito politico e tecnico. Gli emendamenti presentati, principalmente da Fratelli d'Italia, propongono un approccio duplice: la riapertura del condono del 2003 e una nuova sanatoria sul modello del 1985.

1. Riapertura Condono 2003

Una delle proposte centrali prevede la riapertura dei termini del condono edilizio del 2003, con particolare attenzione alla Campania, che all'epoca non aveva potuto aderire completamente al provvedimento nazionale. L'emendamento propone di superare il divieto legato ai vincoli paesaggistici, rendendo sanabili quasi tutte le tipologie di abusi per le opere realizzate entro il 31 marzo 2003, con l'eccezione di quelle in aree con inedificabilità assoluta.

Un altro emendamento prevede che i Comuni abbiano tempo fino al 31 marzo 2026 per completare le domande in sospeso legate ai tre condoni storici (1985, 1994 e 2003), accelerando la definizione di migliaia di pratiche inevase da decenni.

2. Nuovo Condono sul Modello 1985

La seconda proposta, forse ancora più controversa, prevede una nuova sanatoria ispirata al primo condono edilizio del 1985, applicabile a tutto il territorio nazionale per opere abusive ultimate entro il 30 settembre 2025. Questo emendamento, firmato dai senatori di Fratelli d'Italia Matteo Gelmetti, Domenico Matera, Sergio Rastrelli e Giulia Cosenza, punta a sanare una serie di irregolarità di natura minore o intermedia.

Opere Potenzialmente Sanabili

Secondo le anticipazioni basate sull'Allegato 1 dell'art. 32 della L. 326/2003, l'elenco delle opere sanabili comprende:

• Opere pertinenziali: portici, tettoie, pergolati e pensiline realizzati senza titolo, se privi di nuova volumetria significativa
• Opere accessorie: balconi, logge e verande leggere che non comportano aumento di superficie abitabile
• Ristrutturazioni interne ed esterne: interventi eseguiti senza SCIA o permesso di costruire, purché senza incrementi volumetrici
• Manutenzioni straordinarie abusive: nuovi bagni, vani tecnici e modifiche interne che non alterano la sagoma dell'edificio
• Restauro e risanamento conservativo: anche nei centri storici (zone omogenee A), se compatibili con le norme urbanistiche vigenti
• Piccoli ampliamenti: entro soglia limitata (si ipotizza +30% o massimo 750 m³, analogamente al condono 2003)
• Opere conformi agli strumenti urbanistici: interventi realizzati senza titolo ma comunque rispettosi della disciplina urbanistica

Esclusioni dal Condono

Le proposte prevedono esclusioni significative per garantire un minimo di tutela del territorio e del paesaggio. Resterebbero esclusi dalla sanatoria:

• Nuove costruzioni totalmente abusive
• Ampliamenti o sopraelevazioni che creano nuovi vani o volumetria aggiuntiva oltre i limiti previsti
• Abusi in aree con vincolo assoluto (paesaggistico integrale, idrogeologico, sismico, demaniale)
• Interventi strutturali invasivi non adeguabili alle norme antisismiche
• Opere realizzate da soggetti con condanne penali rilevanti (per abusi gravi, reati di mafia, riciclaggio)
• Immobili su aree demaniali senza concessione

3. Eliminazione della “Doppia Conformità Asincrona”

Un elemento tecnico rilevante delle proposte riguarda la possibile eliminazione della cosiddetta “doppia conformità asincrona”. Attualmente, per ottenere la sanatoria di un abuso edilizio attraverso l'accertamento di conformità (ex art. 36 del DPR 380/2001), l'opera deve risultare conforme sia alla disciplina urbanistica vigente al momento della realizzazione sia a quella vigente al momento della presentazione della domanda.

Le proposte di emendamento punterebbero a semplificare questo requisito, consentendo la sanatoria se l'opera è conforme alla sola disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda. Questo aspetto, di grande rilevanza tecnica, potrebbe avere implicazioni significative per i professionisti chiamati ad asseverare interventi su immobili irregolari.

III. Posizioni Politiche e Dibattito Parlamentare

Il dibattito sul nuovo condono edilizio ha polarizzato il panorama politico italiano, con la maggioranza di governo che sostiene la necessità di regolarizzare situazioni irregolari accumulate negli anni e l'opposizione che denuncia un premio all'illegalità edilizia e un rischio per il territorio.

Il Governo: “Atto di Buon Senso”

Il Ministro dell'Interno Matteo Piantedosi è stato tra i più convinti sostenitori della proposta di condono, definendola pubblicamente “un'opportunità per fare qualche cosa che non deve essere un favore all'abusivismo ma una nuova regolarizzazione a determinate condizioni”.

Il presidente della commissione Bilancio del Senato, Nicola Calandrini (FdI), ha sottolineato che “non si tratta in alcun modo di un nuovo condono edilizio. L'emendamento interviene esclusivamente per eliminare una discriminazione che si protrae da ventitré anni”, riferendosi in particolare alla situazione della Campania.

Le Opposizioni: “Premio all'Illegalità”

Le forze di opposizione hanno reagito con durezza. Il Partito Democratico, il Movimento 5 Stelle e Alleanza Verdi e Sinistra hanno minacciato ostruzionismo parlamentare e hanno denunciato quello che considerano un uso elettoralistico della norma, in vista delle elezioni regionali in Campania.

Il vicecapogruppo del PD al Senato, Antonio Nicita, ha dichiarato: “O si ritira, o cambiano gli esiti della legge di bilancio”, minacciando un'azione di forte contrasto parlamentare.

L'Esito Parlamentare

Dopo settimane di scontro politico, la maggioranza è stata costretta a un dietrofront: gli emendamenti sul condono edilizio sono stati esclusi dalla Legge di Bilancio 2026, approvata definitivamente il 30 dicembre 2025. Le proposte sono state trasformate in ordini del giorno, con l'impegno del governo a inserirle in un provvedimento separato.

IV. Reazioni delle Associazioni e della Società Civile

Al di là dello scontro politico, le proposte di nuovo condono edilizio hanno suscitato reazioni preoccupate da parte di associazioni ambientaliste, ordini professionali, sindacati e rappresentanti degli enti locali.

Legambiente: “Il Governo Getta la Maschera”

Legambiente ha definito il decreto Salva Casa e le successive proposte di condono come “il quarto condono nazionale edilizio”, accusando il governo e la maggioranza di aver gettato la maschera dopo aver promesso di non ricorrere mai più a questo strumento. Secondo l'associazione ambientalista, “la storia dei condoni edilizi in Italia dimostra chiaramente che questi provvedimenti non solo non risolvono il problema dell'abusivismo, ma lo alimentano, creando l'aspettativa di future sanatorie e incentivando così nuove costruzioni illegali.”

WWF e FAI: “Una Costante Gattopardesca”

Il WWF Italia, insieme al FAI, ha definito sarcasticamente l'ennesima proposta di condono come “una costante gattopardesca”, citando la celebre frase: “Cambia tutto per non cambiare niente”. Le due organizzazioni sottolineano che questa proposta è “il segno innegabile di continuità tra le diverse Legislature, oltre che di un vecchio modo di guadagnare consensi” e che i condoni portano “pochi soldi all'erario e costituiscono un moltiplicatore di illegalità”.

I Sindacati Edili – Fillea CGIL

Alessandro Genovesi, segretario generale della Fillea CGIL, ha espresso una posizione molto critica, definendo la parola “condono” stessa “pericolosa, a prescindere”.

Gli Enti Locali e l'ANCI

L'ANCI (Associazione Nazionale Comuni Italiani), insieme a Unitel, ha espresso preoccupazione per il nuovo Codice dell'Edilizia in fase di elaborazione, chiedendo che le semplificazioni procedurali non indeboliscano il ruolo dei Comuni nella pianificazione urbanistica. Gli enti locali evidenziano il problema delle risorse necessarie per gestire le pratiche: molti Comuni non hanno personale sufficiente per esaminare migliaia di domande di sanatoria, con il rischio di arretrati enormi come accaduto con i condoni precedenti. La Corte dei Conti ha inoltre limitato la possibilità di destinare gli introiti del condono agli incentivi per il personale comunale.

V. Profili di Costituzionalità e Giurisprudenza

La storia dei condoni edilizi italiani è costellata di pronunce della Corte Costituzionale, che hanno progressivamente definito i limiti entro i quali il legislatore può operare in questo delicato ambito.

Le Sentenze sul Condono 2003

La Corte Costituzionale, con le sentenze n. 196 e 198 e l'ordinanza n. 197, tutte del 24 giugno 2004, dichiarò costituzionalmente illegittimo l'articolo 32, comma 33, del D.L. n. 269 del 2003, nella parte in cui invadeva la competenza regionale in materia di governo del territorio (artt. 117 e 118 della Costituzione). La sentenza chiarì che:

• Il condono edilizio rientra nella materia concorrente del “governo del territorio”
• Lo Stato può fissare principi fondamentali, ma le Regioni devono avere spazio legislativo per adattare le norme al proprio territorio
• I vincoli paesaggistici e ambientali prevalgono sulle possibilità di condono

La Recente Sentenza n. 72/2025: il Limite dei 150 Metri dalla Costa

La sentenza n. 72 del 23 maggio 2025 ha ribadito il divieto assoluto di costruire entro 150 metri dalla battigia in Sicilia, confermando l'illegittimità di qualsiasi tentativo di condono in questa fascia costiera. La Corte ha chiarito che:

• Il vincolo dei 150 metri dalla battigia assume piena efficacia diretta, anche in assenza di recepimento negli strumenti urbanistici locali
• Non è sanabile nessuna opera edilizia realizzata entro questa fascia, indipendentemente dall'epoca di costruzione
• Non può riconoscersi alcun legittimo affidamento sulla possibilità di sanatoria per opere costruite in zona vincolata
• La tutela del patrimonio costiero prevale su qualsiasi interesse privato alla regolarizzazione

Questa sentenza conferma che esistono limiti invalicabili alla sanatoria edilizia, legati alla tutela del paesaggio e dell'ambiente, che nessuna legge ordinaria può superare.

I Dubbi di Costituzionalità delle Nuove Proposte

Diversi giuristi hanno sollevato dubbi sulla legittimità costituzionale delle proposte di condono 2025-2026, evidenziando possibili conflitti con:

• Competenza legislativa: come per il condono 2003, anche le nuove proposte potrebbero invadere la competenza regionale in materia di governo del territorio
• Tutela del paesaggio: l'estensione del condono ad aree vincolate potrebbe violare l'articolo 9 della Costituzione
• Principio di uguaglianza: il trattamento differenziato tra chi ha costruito legalmente e chi ha abusato potrebbe configurare una violazione dell'articolo 3 della Costituzione
• Affidamento sulla legalità: la reiterazione di condoni potrebbe minare il principio costituzionale della certezza del diritto

La Corte Costituzionale ha più volte ammonito che “la soluzione del condono, di per sé, non è illegittima, ma deve essere utilizzata con estrema cautela e non può diventare una costante della legislazione”.

VI. Impatti Previsti e Prospettive Future

Impatto sul Mercato Immobiliare

Un eventuale nuovo condono edilizio avrebbe effetti significativi sul mercato immobiliare italiano. Da un lato, potrebbe sbloccare migliaia di compravendite attualmente ferme a causa di irregolarità edilizie non risolte. Dall'altro, potrebbe determinare una svalutazione degli immobili costruiti nel pieno rispetto delle norme.

L'Esperienza dei Condoni Precedenti

Come si evince dalla tabella delle domande e degli incassi (cfr. Sezione I), le entrate effettive sono state sistematicamente inferiori alle previsioni, mentre i costi amministrativi e gli impatti territoriali negativi hanno superato i benefici economici. Inoltre, i condoni non hanno ridotto l'abusivismo edilizio, ma lo hanno alimentato, creando l'aspettativa di future sanatorie.

Procedura di Attuazione Prevista

Se le proposte di condono dovessero essere approvate, la procedura di attuazione richiederebbe i seguenti passaggi:

Prospettive e Sviluppi Futuri

Al momento, lo scenario rimane incerto. La maggioranza di governo ha confermato l'intenzione di procedere con il condono attraverso un veicolo legislativo diverso dalla Legge di Bilancio. Le opposizioni hanno annunciato battaglia parlamentare, mentre le associazioni ambientaliste minacciano ricorsi alla Corte Costituzionale.

Molto dipenderà dall'evoluzione del dibattito politico e dalle eventuali pronunce della Corte Costituzionale. La questione del condono edilizio resta, come sempre nella storia italiana, un tema divisivo che mette in luce le contraddizioni tra esigenze economiche immediate, tutela del territorio e rispetto della legalità.

VII. Conclusioni

Il dibattito sul nuovo condono edilizio 2025-2026 rappresenta l'ennesimo capitolo di una storia italiana caratterizzata da un rapporto complesso e contraddittorio con la legalità urbanistica ed edilizia. Le proposte attualmente in discussione, pur presentate come strumenti di semplificazione e regolarizzazione, riaccendono questioni di fondo mai risolte sul governo del territorio, sulla tutela del paesaggio e sul rispetto delle regole.

Da un lato, è innegabile che esistano situazioni di irregolarità edilizia minore, accumulate negli anni, che potrebbero essere ragionevolmente regolarizzate senza compromettere l'integrità del territorio. Dall'altro, la storia dei tre condoni precedenti dimostra chiaramente che questi provvedimenti hanno spesso prodotto più danni che benefici: hanno incentivato nuovo abusivismo, hanno generato entrate fiscali inferiori alle previsioni, hanno creato sperequazioni tra chi costruisce legalmente e chi abusa, e hanno progressivamente indebolito la cultura della legalità.

La riforma del Testo Unico dell'Edilizia potrebbe rappresentare un'occasione per ripensare complessivamente il sistema delle autorizzazioni edilizie, semplificando le procedure per chi vuole costruire legalmente e al contempo rafforzando i controlli e le sanzioni per chi abusa. Tuttavia, se questa riforma dovesse trasformarsi nell'ennesimo contenitore per un nuovo condono, l'occasione sarebbe definitivamente persa.

Il dibattito sul condono edilizio 2025-2026 continuerà nei prossimi mesi, con sviluppi che dipenderanno dall'evoluzione del quadro politico, dalle decisioni parlamentari e dalle eventuali pronunce della Corte Costituzionale. Ciò che appare certo è che l'Italia non può continuare a gestire il rapporto con il proprio territorio attraverso sanatorie periodiche: serve un cambio di paradigma culturale e normativo che metta finalmente al centro la legalità, la trasparenza e la tutela del paesaggio come valori non negoziabili.

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