Un proprietario vende un fondo con un fabbricato rurale senza indicare gli estremi urbanistici. Dieci anni dopo è lui stesso a chiedere che quella vendita venga dichiarata nulla, perché sul terreno c’erano manufatti abusivi mai sanati. Ottiene la nullità… ma se la ritorce contro: la Cassazione civile, Sez. III, ord. n. 27317/2026 conferma che chi ha causato la nullità omettendo le menzioni è in mala fede, deve restituire il prezzo con gli interessi dal giorno dell’incasso e non può ridiscutere l’indennizzo per le opere ritenute assentibili. Ricorso rigettato.
Nel 1994 un proprietario vende a un acquirente una porzione di circa 14.000 mq di un fondo, comprensiva di un fabbricato rurale. Nell’atto non vengono indicati gli estremi del titolo edilizio del fabbricato già esistente. Negli anni l’acquirente edifica sul terreno una serie di manufatti — scuderie, strutture per l’equitazione, un complesso sportivo e commerciale, due piscine, un ristorante — e nel 2004 rivende il bene a due terze acquirenti con un secondo rogito.
A un certo punto è lo stesso venditore originario ad agire in giudizio: chiede che entrambi gli atti siano dichiarati nulli ai sensi degli artt. 17 e 40 della legge n. 47 del 1985, perché sul fondo insistevano fabbricati abusivi non condonati e privi della documentazione urbanistica, e perché l’oggetto sarebbe stato indeterminato. Vuole indietro i terreni, previa riduzione in pristino.
Il Tribunale di Napoli dichiara nulli entrambi i rogiti e condanna al rilascio. La Corte d’appello di Napoli (sentenza del 5 aprile 2022) conferma la nullità, ma in parziale riforma condanna il venditore a restituire il prezzo (euro 289.215,90, oltre interessi legali dal pagamento al saldo) e a corrispondere euro 77.119,00 quale incremento di valore del fondo per le opere ritenute «assentibili». Contro questa decisione ricorre in Cassazione il venditore.
Un punto va chiarito subito, perché evita l’equivoco più comune. In questa vicenda la nullità degli atti non è più in discussione: era stata accertata nei gradi di merito e non è oggetto del ricorso in Cassazione. Il Tribunale l’aveva qualificata come nullità formale, legata alla sola omessa indicazione degli estremi del titolo abilitativo, e la Corte d’appello ha parlato di «nullità formale assoluta per violazione degli artt. 17 e 40 l. 47/1985».
Quello che la Cassazione affronta è ciò che accade dopo la dichiarazione di nullità: chi restituisce cosa, con quali interessi, e con quale stato soggettivo. Ed è qui che la pronuncia diventa interessante per chi lavora sulle compravendite.
La disciplina delle menzioni urbanistiche negli atti è oggi contenuta negli artt. 46 del d.P.R. 380/2001 (per gli immobili costruiti dopo il 17 marzo 1985) e 40 della L. 47/1985 (per quelli anteriori). Le Sezioni Unite, con la sentenza n. 8230/2019, hanno chiarito che si tratta di una nullità testuale: l’atto è valido se contiene la dichiarazione degli estremi del titolo realmente esistente, a prescindere dalla regolarità sostanziale dell’opera. È un inquadramento generale che richiamiamo per orientare il lettore, non un passaggio della sentenza qui commentata.
È il cuore pratico della pronuncia. Il venditore contestava di essere stato giudicato in mala fede — qualifica da cui discende la decorrenza degli interessi sul prezzo da restituire fin dal giorno dell’incasso, e non dalla domanda. Sosteneva che la buona fede si presume e che gli abusi erano stati realizzati dall’acquirente a sua insaputa.
La Corte conferma invece l’accertamento della Corte d’appello, che aveva desunto la mala fede non dall’essere il venditore l’autore materiale degli abusi, ma da un insieme di elementi:
L’accertamento della buona o della mala fede è un tipico giudizio di fatto riservato al giudice di merito. Chi lo contesta in Cassazione non può limitarsi a opporre una ricostruzione alternativa dei fatti: deve censurare, punto per punto, le singole ragioni giuridiche su cui si fonda. Diversamente la censura non coglie la ratio decidendi ed è inammissibile (Cass. civ. Sez. III, ord. n. 27317/2026, punto 3).
Dichiarata nulla la vendita, le prestazioni vanno restituite. Il venditore è stato condannato a riconsegnare il prezzo riscosso (euro 289.215,90), con gli interessi legali calcolati dal momento del pagamento, proprio in ragione della mala fede accertata.
Sull’eccezione di prescrizione del diritto alla restituzione del prezzo, il venditore sosteneva di averla sollevata tempestivamente in appello. La Corte la giudica infondata: la domanda di restituzione era stata proposta già in primo grado dall’acquirente originario (poi deceduto, con giudizio proseguito dagli eredi), e l’eccezione di prescrizione — eccezione in senso stretto, non rilevabile d’ufficio — andava proposta tempestivamente in quel grado, non per la prima volta in appello.
La sentenza decide un caso di nullità già accertata tra le parti del contratto. Non si occupa della posizione dei terzi acquirenti di buona fede né degli effetti verso i creditori, e non introduce nuove regole sulle menzioni urbanistiche: applica i principi consolidati sulle restituzioni, sulla mala fede dell’accipiens e sui limiti del giudizio di legittimità.
Il venditore contestava anche la condanna a pagare euro 77.119,00 per l’incremento di valore del fondo: se tutte le opere erano abusive e insanabili — argomentava — non poteva derivarne alcun beneficio indennizzabile, ma solo l’onere di demolirle.
La Corte respinge il motivo. La Corte d’appello non aveva riconosciuto l’indennizzo per la totalità dei manufatti, ma lo aveva circoscritto alle sole opere ritenute «assentibili», recependo la quantificazione del consulente tecnico in euro 77.119,00. La distinzione tra opere abusive insanabili e opere assentibili è un accertamento di fatto, e la pretesa di rivalutare natura, consistenza e sanabilità dei manufatti attraverso le consulenze tecniche è estranea al giudizio di legittimità.
| Motivo del ricorso | Oggetto | Esito |
|---|---|---|
| Primo | Indennizzo di 77.119€ per le opere «assentibili» | In parte inammissibile, in parte infondato |
| Secondo | Prescrizione della restituzione del prezzo | Infondato |
| Terzo | Accertamento della mala fede e interessi dal pagamento | Inammissibile |
| Quarto | Compensazione delle spese di lite | Inammissibile |
Oltre al merito, la pronuncia è una piccola lezione di tecnica del ricorso. La maggior parte delle censure cade perché sollecita un riesame del fatto non consentito in sede di legittimità, oppure perché non rispetta il principio di autosufficienza (art. 366, comma 1, n. 6, c.p.c.): chi lamenta che un atto processuale sia stato mal valutato deve riprodurne il contenuto e localizzarlo negli atti del giudizio di merito.
Anche la compensazione delle spese resta ferma: la scelta di compensare, in presenza di soccombenza reciproca, rientra nel potere discrezionale del giudice di merito e sfugge al sindacato di legittimità, purché le spese non siano poste a carico della parte totalmente vittoriosa.
Il messaggio pratico è che la nullità urbanistica è un’arma a doppio taglio. Chi vende un immobile con abusi senza dichiarare la situazione urbanistica non si limita a esporre l’acquirente: espone sé stesso. Se un domani invoca quella nullità — magari per riprendersi un bene diventato prezioso — rischia di essere giudicato in mala fede, di dover restituire il prezzo con gli interessi «a ritroso» e di non poter contestare gli indennizzi riconosciuti alla controparte.
Ne derivano alcune indicazioni operative. Sono nostre deduzioni e la sentenza non le formula.
Per il quadro generale sulla verifica dei titoli e la commerciabilità vedi la nostra guida allo stato legittimo dell’immobile; su difformità e agibilità nelle compravendite vedi il nostro caso di studio su difformità, agibilità e art. 34-ter.
Sul tema della responsabilità per abusi realizzati da altri vedi anche abuso del precedente proprietario: chi paga? (CdS 6261/2026).
Testo tratto dal servizio di consultazione delle sentenze della Corte di Cassazione. Nella nostra copia i nomi delle parti sono omessi.