Un’apertura realizzata sulla facciata condominiale, regolarizzata con CILA tardiva e sanzione pagata, viene poi colpita da un’ordinanza di demolizione motivata soltanto da una sentenza del giudice civile che aveva ordinato la rimozione per mancanza del consenso del condominio. Il TAR Piemonte, Sez. II, n. 1958/2026 annulla l’ordinanza: vigilanza edilizia e tutela civile operano su piani distinti, la questione del consenso condominiale non è una questione urbanistica e un Comune che aveva già riconosciuto l’effetto sanante della CILA deve motivare se cambia posizione.
Il ricorrente aveva acquistato nel 2013, all’asta, un appartamento al terzo piano di un edificio condominiale di Torino. Nel 2017 aveva aperto, nella stessa parete esterna cieca, una seconda e più piccola apertura per dare luce a un secondo servizio igienico, limitandosi a informare l’assemblea condominiale. Dopo gli esposti di alcuni condomini e un sopralluogo della Polizia Municipale, il Comune aveva aperto un procedimento per presunto abuso.
L’interessato aveva allora presentato una CILA per lavori già in corso e pagato la sanzione. Il Comune aveva ritenuto che i lavori fossero in realtà già conclusi e aveva chiesto il conguaglio a misura piena (1.000 euro); pagato quello, aveva comunicato per iscritto l’archiviazione del procedimento. In un successivo scambio, l’ufficio aveva ancora confermato che la CILA del 2017 era «atta a sanare la finestra».
Nel frattempo il condominio aveva agito davanti al giudice civile, che aveva ordinato la rimozione dell’apertura per mancanza del consenso condominiale e per alterazione del decoro architettonico (appello poi respinto, come riferito nelle difese del Comune). A quel punto il Comune ha avviato un nuovo procedimento e adottato un’ordinanza di demolizione ex art. 27, comma 2, DPR 380/2001, con ripristino entro 90 giorni, motivata esclusivamente con il richiamo alla sentenza civile. Il privato l’ha impugnata al TAR.
Il TAR parte da qui, e il punto è il cuore della decisione: l’azione amministrativa in materia edilizia e la tutela del giudice civile operano su piani autonomi.
L’amministrazione verifica, nell’interesse pubblico, la conformità urbanistico-edilizia dell’intervento e l’esistenza dei titoli richiesti; il giudice civile tutela i diritti soggettivi dei terzi (proprietà esclusiva o condominiale), a prescindere dall’eventuale titolo edilizio. L’ordine di ripristino del giudice civile non ha bisogno di essere «recepito» dal Comune, che interviene solo se riscontra una violazione della disciplina urbanistico-edilizia.
L’ordinanza impugnata, osserva il Collegio, non faceva alcun riferimento alla non conformità urbanistico-edilizia dell’opera e non rilevava l’inidoneità della CILA: era un provvedimento «esclusivamente ed inutilmente esecutivo» della decisione civile, che già contiene l’ordine di ripristino a carico dello stesso soggetto. Da qui l’accoglimento del primo motivo (richiamati Cons. Stato, Sez. IV, 21.05.2025 n. 4349 e CGARS 05.06.2023 n. 392).
Il secondo profilo riguarda la contraddittorietà dell’azione amministrativa. Il Comune, scrive il TAR, aveva a più riprese riconosciuto alla CILA del 2017 idoneità a sorreggere l’opera sul piano urbanistico-edilizio: aveva condiviso l’applicabilità della sanzione per la CILA tardiva, aveva archiviato il procedimento e, anche nelle controdeduzioni al nuovo procedimento, aveva confermato l’effetto sanante. La nuova ordinanza si poneva in contrasto con quegli atti, mai annullati, senza motivare le ragioni del superamento né la frustrazione dell’affidamento del privato, ingenerato «quantomeno a partire dal 2018».
Il Comune obiettava che la CILA, essendo una mera comunicazione, non impedisce l’esercizio in ogni tempo dei poteri di vigilanza e non richiede l’autotutela ex art. 21-nonies L. 241/1990. Il TAR non nega l’orientamento (richiama Cons. Stato, Sez. IV, 17.07.2025 n. 6322; Sez. IV, 21.05.2025 n. 4349; TAR Sicilia Catania, Sez. II, 09.06.2026 n. 1682; TAR Lazio, Sez. II-bis, 02.01.2025 n. 52), ma ne delimita il campo:
Il Comune, implicitamente, poneva un problema di legittimazione del privato a presentare la CILA (mancava l’assenso condominiale). Il TAR risponde che, a differenza dei titoli «maggiori», la CILA non innesca un procedimento di verifica della conformità, nemmeno della legittimazione di chi comunica: sarebbe incoerente con un’attività edilizia liberalizzata, soggetta a meri obblighi dichiarativi. Se l’intervento ricade nel perimetro legale della CILA, la legittimazione «perde rilevanza a fini pubblicistici» e degrada a questione privatistica, affidata al giudice ordinario su istanza del terzo (condominio o condomino) che si ritenga leso.
Il TAR annulla soltanto l’ordinanza di demolizione. Non decide sulla legittimità dell’apertura rispetto al condominio (il terzo motivo è assorbito) e non incide sull’ordine di rimozione del giudice civile, che resta efficace tra le parti. La sentenza dice che il potere di vigilanza edilizia non può essere usato come strumento di esecuzione di quella decisione; non dice che la CILA protegga dalle pretese del condominio. Le spese sono poste a carico del Comune (3.000 euro).
La sentenza decide un caso nel quale l’ufficio aveva già archiviato e confermato più volte l’effetto sanante della CILA. Ne ricaviamo, come lettura operativa, due indicazioni. Per chi istruisce: un’ordinanza ex art. 27 deve poggiare su una violazione urbanistico-edilizia accertata e motivata, non sul solo esito di una causa condominiale; e se esistono atti precedenti che hanno riconosciuto la regolarità dell’intervento, conviene motivare esplicitamente perché si cambia posizione. Per chi assiste il privato: la CILA, anche tardiva e sanata, mette al riparo sul piano pubblicistico ma non sostituisce il consenso del condominio quando serve: è bene verificarlo prima di aprire una finestra su una parete comune.
Testo tratto dal servizio di consultazione dei provvedimenti della Giustizia amministrativa. Nella nostra copia i dati identificativi delle parti sono omessi.