Committente e tecnico progettista e direttore dei lavori sono imputati per un abuso edilizio. In udienza la difesa produce il permesso di costruire in sanatoria e il Tribunale dichiara il non doversi procedere. Il Procuratore generale ricorre e la Cassazione penale, Sez. III, n. 35684/2026 gli dà ragione: il giudice ha un potere-dovere di verificare che la sanatoria corrisponda davvero alle opere contestate e che ne esistano i presupposti. Prenderne atto non basta. Sentenza annullata con rinvio.
Il processo riguarda un immobile nel Comune di Vinci (FI). Sono imputati, in concorso tra loro, il proprietario committente e il tecnico progettista asseverante e direttore dei lavori, per il reato dell’art. 44, comma 1, lett. b) del d.P.R. 380/2001, accertato il 22 settembre 2022.
Durante il giudizio la difesa produce un permesso di costruire in sanatoria rilasciato dal Comune per i lavori sull’immobile. Secondo quanto riferisce la difesa nella memoria, il titolo riguarda un intervento di demolizione e parziale ricostruzione, finalizzato all’adeguamento sismico di una tettoia a uso autorimessa pertinenziale a una civile abitazione.
Con sentenza dell’11 maggio 2026 il Tribunale di Firenze, in composizione monocratica, dichiara il non doversi procedere per intervenuta sanatoria. La motivazione si limita in sostanza a registrare il rilascio del permesso.
A ricorrere in Cassazione è il Procuratore generale presso la Corte d’appello di Firenze, non gli imputati. I motivi sono due.
La difesa chiedeva il rigetto. Sosteneva che la motivazione fosse sufficiente perché rinviava al permesso di costruire, che indicava espressamente le opere della tettoia. La Corte decide sul primo motivo; il secondo non viene esaminato.
Prima di decidere, la Corte riepiloga il quadro (punto 5 della sentenza). L’accertamento di conformità dell’art. 36 del d.P.R. 380/2001 è una causa estintiva speciale dei reati edilizi. Si basa sulla verifica di conformità dell’intervento alla disciplina urbanistica ed edilizia e ha limiti amministrativi e temporali: l’irrogazione delle sanzioni amministrative preclude in ogni caso una nuova richiesta.
Richiamando la Corte costituzionale (da ultimo la sentenza n. 93/2023), la Cassazione ricorda che la doppia conformità è principio fondamentale della materia «governo del territorio». Per regolarizzare l’abuso, le prescrizioni devono essere rispettate per tutto l’arco temporale compreso tra la realizzazione dell’opera e la presentazione dell’istanza. Ne segue che sono sanabili solo gli abusi formali, cioè le opere realizzate senza titolo o in difformità che non arrecano danno urbanistico-edilizio.
L’art. 45, comma 3, del d.P.R. 380/2001 estingue, a seguito del rilascio del permesso in sanatoria «e non di atti equipollenti», i soli reati contravvenzionali previsti dalle norme urbanistiche. L’estinzione giova a tutti i corresponsabili, non solo a chi ha chiesto la sanatoria, perché opera oggettivamente. Non vale per gli abusi già coperti da una sentenza di condanna.
Il secondo principio interessa da vicino il professionista: se la sanatoria è valida ed estingue il reato, l’estinzione copre anche il tecnico imputato in concorso, non solo il proprietario che ha presentato l’istanza.
È il cuore della sentenza (punto 5.1). Anche davanti a un permesso in sanatoria regolarmente rilasciato, il giudice penale non è un semplice notaio del provvedimento comunale.
Al giudice resta un potere-dovere di valutazione. Non serve a giudicare la legittimità del permesso per poi disapplicarlo. Serve a verificare l’effettiva sussistenza dei presupposti di fatto e di diritto da cui dipende l’estinzione del reato. È un «doveroso sindacato della legittimità del fatto estintivo». Il giudice deve fondarsi sulle disposizioni applicate e applicabili, senza recepire acriticamente la decisione degli organi comunali (Cass. pen. Sez. III n. 35684/2026, punto 5.1, con richiamo, tra le altre, a Sez. III n. 23080/2008).
La distinzione non è solo teorica. Il giudice non «annulla» il permesso e non lo dichiara illegittimo: il titolo resta in piedi sul piano amministrativo. Può però concludere che non produce l’effetto estintivo del reato, perché mancano i presupposti di fatto o di diritto. Il caso tipico è quello di un permesso che non copre le opere contestate.
Nel caso concreto, scrive la Corte (punto 6), il Tribunale si è sottratto a questo potere-dovere: si è limitato a prendere atto del rilascio del titolo, «neppure curandosi di verificarne la concreta corrispondenza alle opere dedotte in imputazione».
Esito: sentenza annullata con rinvio per un nuovo giudizio davanti al Tribunale di Firenze, in diversa persona fisica. Udienza del 30 settembre 2026, deposito il 9 ottobre 2026.
La Cassazione non dice che la sanatoria sia illegittima, né che gli imputati siano colpevoli. Dice soltanto che il Tribunale doveva verificare, e non l’ha fatto. Nel nuovo giudizio il Tribunale potrebbe anche concludere che il permesso copre esattamente le opere contestate e confermare l’estinzione, ma questa volta motivandola.
Il punto debole di questo caso sembra stare tutto nella descrizione delle opere. L’imputazione parlava anche di opere demolite, mentre il permesso dichiarava di sanare solo quelle non demolite. Quando l’oggetto della sanatoria e l’oggetto del capo d’imputazione non coincidono parola per parola, il giudice ha bisogno di un confronto puntuale, e un permesso generico non glielo offre.
Ne derivano alcune indicazioni pratiche. Sono nostre deduzioni e la sentenza non le formula.
La sentenza non affronta la sanatoria delle parziali difformità dell’art. 36-bis introdotto dal Salva Casa, che ha requisiti di conformità diversi. Per il quadro generale vedi la nostra guida al DL Salva Casa. Sulla differenza tra sanatoria e fiscalizzazione dell’abuso vedi invece Consiglio di Stato 2851/2026.
Sul rapporto tra tempo, prescrizione e abusi vedi anche il nostro approfondimento Abuso edilizio e prescrizione.
Testo tratto dal servizio di consultazione delle sentenze della Corte di Cassazione. Nella nostra copia i nomi degli imputati sono omessi.